건축법 감리, 주택법 감리 등 건축공사 감리의 구분과 대상

 

건축법 감리, 주택법 감리 등 건축공사 감리의 구분과 대상

ㅣ 용도, 규모에 따른 공사감리 대상과 구분 ㅣ

 

 

prologue

건축법 감리, 주택법 감리, 건설 기술진흥법에 의한 책임감리 등 감리대상 및 선임에 관한 기준들이 각 관계법령에 의해 정해져 있습니다. 오늘은 관계법령에 따른 감리 대상과 기준에 대해서 알아보겠습니다.

 감리

“공사감리자”란 자기의 책임(보조자의 도움을 받는 경우를 포함한다)으로 이 법으로 정하는 바에 따라 건축물, 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지를 확인하고, 품질관리ㆍ공사관리ㆍ안전관리 등에 대하여 지도ㆍ감독하는 자를 말한다.

 

 

 건축법 감리대상 기준

● 건축공사 감리 대상

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 건축사
가. 법 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물(법 제14조에 따른 건축신고 대상 건축물은 제외한다)을 건축하는 경우
나. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우
2. 다중이용 건축물을 건축하는 경우: 「건설기술 진흥법」에 따른 건설엔지니어링사업자(공사시공자 본인이거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 계열회사인 건설엔지니어링사업자는 제외한다) 또는 건축사(「건설기술 진흥법 시행령」 제60조에 따라 건설사업관리기술인을 배치하는 경우만 해당한다)

 

● 건축공사 감리 대상 중 상주 감리대상 건축물

1. 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사. 다만, 축사 또는 작물 재배사의 건축공사는 제외한다.
2. 연속된 5개 층(지하층을 포함한다) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사
3. 아파트 건축공사
4. 준다중이용 건축물 건축공사

건축법 시행령
제19조(공사감리)
① 법 제25조제1항에 따라 공사감리자를 지정하여 공사감리를 하게 하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자를 공사감리자로 지정하여야 한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우: 건축사
가. 법 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물(법 제14조에 따른 건축신고 대상 건축물은 제외한다)을 건축하는 경우
나. 제6조제1항제6호에 따른 건축물을 리모델링하는 경우
2. 다중이용 건축물을 건축하는 경우: 「건설기술 진흥법」에 따른 건설엔지니어링사업자(공사시공자 본인이거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제12호에 따른 계열회사인 건설엔지니어링사업자는 제외한다) 또는 건축사(「건설기술 진흥법 시행령」 제60조에 따라 건설사업관리기술인을 배치하는 경우만 해당한다)
② 제1항에 따라 다중이용 건축물의 공사감리자를 지정하는 경우 감리원의 배치기준 및 감리대가는 「건설기술 진흥법」에서 정하는 바에 따른다.
... 중략 ...
④ 법 제25조제5항에서 “대통령령으로 정하는 용도 또는 규모의 공사”란 연면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사를 말한다.
⑤ 공사감리자는 수시로 또는 필요할 때 공사현장에서 감리업무를 수행해야 하며, 다음 각 호의 건축공사를 감리하는 경우에는 「건축사법」 제2조제2호에 따른 건축사보(「기술사법」 제6조에 따른 기술사사무소 또는 「건축사법」 제23조제9항 각 호의 건설엔지니어링사업자 등에 소속되어 있는 사람으로서 「국가기술자격법」에 따른 해당 분야 기술계 자격을 취득한 사람과 「건설기술 진흥법 시행령」 제4조에 따른 건설사업관리를 수행할 자격이 있는 사람을 포함한다. 이하 같다) 중 건축 분야의 건축사보 한 명 이상을 전체 공사기간 동안, 토목ㆍ전기 또는 기계 분야의 건축사보 한 명 이상을 각 분야별 해당 공사기간 동안 각각 공사현장에서 감리업무를 수행하게 해야 한다. 이 경우 건축사보는 해당 분야의 건축공사의 설계ㆍ시공ㆍ시험ㆍ검사ㆍ공사감독 또는 감리업무 등에 2년 이상 종사한 경력이 있는 사람이어야 한다.
1. 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사. 다만, 축사 또는 작물 재배사의 건축공사는 제외한다.
2. 연속된 5개 층(지하층을 포함한다) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사
3. 아파트 건축공사
4. 준다중이용 건축물 건축공사

 

● 비상주 감리대상 중 허가권지 지정 소규모 감리대상 구분표

 

 

 

 주택법 감리대상 기준

● 주택법 제43조(주택의 감리자 지정 등)

1. 300세대 미만의 주택건설공사: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자[해당 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 계열회사를 말한다)는 제외한다. 이하 제2호에서 같다]
가. 「건축사법」 제23조제1항에 따라 건축사사무소개설신고를 한 자
나. 「건설기술 진흥법」 제26조제1항에 따라 등록한 건설엔지니어링사업자
2. 300세대 이상의 주택건설공사: 「건설기술 진흥법」 제26조제1항에 따라 등록한 건설엔지니어링사업자

주택법
제43조(주택의 감리자 지정 등)
① 사업계획승인권자가 제15조제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획을 승인하였을 때와 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제66조제1항 또는 제2항에 따른 리모델링의 허가를 하였을 때에는 「건축사법」 또는 「건설기술 진흥법」에 따른 감리자격이 있는 자를 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 주택건설공사의 감리자로 지정하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사 또는 대통령령으로 정하는 자인 경우와 「건축법」 제25조에 따라 공사감리를 하는 도시형 생활주택의 경우에는 그러하지 아니하다.
 
주택법 시행령
① 법 제43조제1항 본문에 따라 사업계획승인권자는 다음 각 호의 구분에 따른 자를 주택건설공사의 감리자로 지정하여야 한다. 이 경우 인접한 둘 이상의 주택단지에 대해서는 감리자를 공동으로 지정할 수 있다.
1. 300세대 미만의 주택건설공사: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자[해당 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 계열회사를 말한다)는 제외한다. 이하 제2호에서 같다]
가. 「건축사법」 제23조제1항에 따라 건축사사무소개설신고를 한 자
나. 「건설기술 진흥법」 제26조제1항에 따라 등록한 건설엔지니어링사업자
2. 300세대 이상의 주택건설공사: 「건설기술 진흥법」 제26조제1항에 따라 등록한 건설엔지니어링사업자

 

 

 건설기술진흥법 감리대상 기준

● 시공단계 건설사업관리대상 공사

기본적으로 발주청은 특정 공사의 경우 ( 1. 설계ㆍ시공 관리의 난이도가 높아 특별한 관리가 필요한 건설공사
2. 발주청의 기술인력이 부족하여 원활한 공사 관리가 어려운 건설공사 등) 필요한 경우라고 판단되면 건설사업관리방식으로 하게 할 수 있습니다. 이외 의무적으로 건설사업관리를 해야하는 공사의 경우는 다음과 같습니다. 

 

- 총공사비가 200억원 이상인 건설공사로서 별표 7에 해당하는 건설공사

별표 7 감독 권한대행 등 건설사업관리 대상 공사(제55조제1항제1호 관련) 1. 길이 100미터 이상의 교량공사를 포함하는 건설공사 2. 공항 건설공사 3. 댐 축조공사 4. 고속도로공사 5. 에너지저장시설공사 6. 간척공사 7. 항만공사 8. 철도공사 9. 지하철공사 10. 터널공사가 포함된 공사 11. 발전소 건설공사 12. 폐기물처리시설 건설공사 13. 공공폐수처리시설 14. 공공하수처리시설공사 15. 상수도(급수설비는 제외한다) 건설공사 16. 하수관로 건설공사 17. 관람집회시설공사 18. 전시시설공사 19. 연면적 5천제곱미터 이상인 공용청사 건설공사 20. 송전공사 21. 변전공사 22. 300세대 이상의 공동주택 건설공사

- 제1호 외의 건설공사로서 교량, 터널, 배수문, 철도, 지하철, 고가도로, 폐기물처리시설, 폐수처리시설 또는 공공하수처리시설을 건설하는 건설공사 중 부분적으로 법 제39조제2항에 따른 감독 권한대행 업무를 포함하는 건설사업관리(이하 “감독 권한대행 등 건설사업관리”라 한다)가 필요하다고 발주청이 인정하는 건설공사
- 제1호 및 제2호 외의 건설공사로서 *국토교통부장관이 고시하는 건설사업관리 적정성 검토기준에 따라 발주청이 검토한 결과 해당 건설공사의 전부 또는 일부에 대하여 감독 권한대행 등 건설사업관리가 필요하다고 인정하는 건설공사

건설기술 진흥법
제39조(건설사업관리 등의 시행)
① 발주청은 건설공사를 효율적으로 수행하기 위하여 필요한 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건설공사에 대하여 건설엔지니어링사업자로 하여금 건설사업관리를 하게 할 수 있다.
1. 설계ㆍ시공 관리의 난이도가 높아 특별한 관리가 필요한 건설공사
2. 발주청의 기술인력이 부족하여 원활한 공사 관리가 어려운 건설공사
3. 제1호 및 제2호 외의 건설공사로서 그 건설공사의 원활한 수행을 위하여 발주청이 필요하다고 인정하는 건설공사
② 발주청은 건설공사의 품질 확보 및 향상을 위하여 대통령령으로 정하는 건설공사에 대하여는 법인인 건설엔지니어링사업자로 하여금 건설사업관리(시공단계에서 품질 및 안전관리 실태의 확인, 설계변경에 관한 사항의 확인, 준공검사 등 발주청의 감독 권한대행 업무를 포함한다)를 하게 하여야 한다.
 
건설기술 진흥법 시행령
제55조(감독 권한대행 등 건설사업관리의 시행)
① 법 제39조제2항에서 “대통령령으로 정하는 건설공사”란 다음 각 호의 건설공사를 말한다.
1. 총공사비가 200억원 이상인 건설공사로서 별표 7에 해당하는 건설공사
2. 제1호 외의 건설공사로서 교량, 터널, 배수문, 철도, 지하철, 고가도로, 폐기물처리시설, 폐수처리시설 또는 공공하수처리시설을 건설하는 건설공사 중 부분적으로 법 제39조제2항에 따른 감독 권한대행 업무를 포함하는 건설사업관리(이하 “감독 권한대행 등 건설사업관리”라 한다)가 필요하다고 발주청이 인정하는 건설공사
3. 제1호 및 제2호 외의 건설공사로서 *국토교통부장관이 고시하는 건설사업관리 적정성 검토기준에 따라 발주청이 검토한 결과 해당 건설공사의 전부 또는 일부에 대하여 감독 권한대행 등 건설사업관리가 필요하다고 인정하는 건설공사

 

● 설계단계 건설사업관리대상 공사

건설기술 진흥법
제39조(건설사업관리 등의 시행)
③ 발주청은 대통령령으로 정하는 설계용역에 대하여 건설엔지니어링사업자로 하여금 건설사업관리를 하게 하여야 한다.
 
건설기술 진흥법 시행령
제57조(건설사업관리 대상 설계용역) 법 제39조제3항에서 “대통령령으로 정하는 설계용역”이란 다음 각 호의 설계용역을 말한다. 다만, 제94조제1항제2호 및 제6호부터 제10호까지의 규정에 따른 기관 또는 「지방공기업법」에 따른 지방공사가 시행하는 설계로서 해당 기관 또는 공사의 소속 직원이 용역 감독 업무를 수행하는 설계용역과 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제87조제1항 및 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제100조제1항에 따른 일괄입찰의 실시설계적격자가 시행하는 실시설계용역은 제외한다.
1. 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제7조제1호 및 제2호에 따른 1종시설물 및 2종시설물 건설공사의 기본설계 및 실시설계용역
2. 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제7조제1호 및 제2호에 따른 1종시설물 및 2종시설물이 포함되는 건설공사의 기본설계 및 실시설계용역
3. 신공법 또는 특수공법에 따라 시공되는 구조물이 포함되는 건설공사로서 발주청이 건설사업관리가 필요하다고 인정하는 공사의 기본설계 및 실시설계용역
4. 총공사비가 300억원 이상인 건설공사의 기본설계 및 실시설계용역

 

 

 각 관계법령에 의한 감리 대상 비교표 참조자료

출처:https://why-not-now.tistory.com/

 

 

 건설공사 감리체계도

 

 

건설사업관리와 감리 비교(적용대상, 수행주체 등).pdf

1.65MB

 

 

 

 

 

 건축감리? 책임감리 ? 건설사업관리 ?

시공단계에서 적용되는 감리(책임,시공,검측감리)와 건설사업에 적반적으로 적용되는 건설사업관리제도(CM)제도를 '건설사업관리'로 통합하여 지칭하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 감리와 건설사업관리는 다음과 같이 구분지어 생각해야 합니다. 

구분	건설사업관리	감리
관련법령	건설기술진흥법, 건설산업기본법	건축법, 건축사법,  건축공사감리 세부기준(고시)
업무범위	건설공사의 기획, 타당성조사, 분석, 설계 및 자금조달계획,계약 및 시공관리, 감리 업무 및 평가 또는 사후관리 등에관한 업무를 수행	건축물 및 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지 확인, 품질관리 및 안전관리 등 공사를 지도, 감독하는 업무를 수행
수행주체	건설엔지니어링사업자	건축사사무소 또는 건설엔지니어링사업자

 

● 건축공사 감리방식

비상주감리, 상주감리, 책임감리로 구분하며 업무내용 및 범위는 다음과 같습니다.

<건축공사 감리세부기준>
※ "공사감리"라 함은 법에서 정하는 바에 따라 건축물 및 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지 여부를 확인하고, 품질관리ㆍ공사관리 및 안전관리 등에 대하여 지도ㆍ감독하는 행위로서 비상주감리, 상주감리, 책임상주감리로 구분한다.
※ "비상주감리"라 함은 법에서 정하는 바에 따라 공사감리자가 당해 공사의 설계도서, 기타 관계서류의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고, 수시로 또는 필요할 때 시공과정에서 건축 공사현장을 방문하여 확인하는 행위를 한다.
※ "상주감리"라 함은 법에서 정하는 바에 따라 공사감리자가 당해 공사의 설계도서, 기타 관계서류의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고, 건축분야의 건축사보 한 명 이상을 전체 공사기간 동안 배치하여 건축 공사의 품질관리ㆍ공사관리 및 안전관리 등에 대한 기술지도를 하는 행위를 말한다.
※ "책임상주감리"라 함은 법에서 정하는 바에 따라 공사감리자가 다중이용 건축물에 대하여 당해 공사의 설계도서, 기타 관계서류의 내용대로 시공되는지 여부를 확인하고, 「건설기술 진흥법」에 따른 건설기술용역업자(공사시공자 본인이거나 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」제2조에 따른 계열회사인 건설기술용역업자는 제외한다)나 건축사(「건설기술 진흥법 시행령」제60조에 따라 건설사업관리기술자를배치하는 경우만 해당한다)를 전체 공사기간동안 배치하여 품질관리, 공사관리, 안전관리 등에 대한 기술지도를 하며, 건축주의 권한을 대행하는 감독업무를 하는 행위를 말한다.

 

 ● 건설사업관리(Construction Management)와 감리의 차이점은?

건설사업관리와 감리의 차이점은 건설사업관리는 건설사업의 전체 단계에 걸쳐 업무가 수행되는 것이라면, 감리는 시공 단계 및 시공 후 (부분)단계에 대한 관리 업무만 수행하는 것을 뜻합니다. 일반적으로 감리는 건축법, 주택법에 의해 민간부분에서의 공사 시 선임되는 감리자를 말하며 건설사업관리는 발주청 즉 공공부분에서 발주되는 공사의 규모 및 금액에따라 선임되는 감리(건설사업관리용역사업자 즉, 해당 건설엔지니어링 사업자와 그에 속한 (책임)건설사업관리기술인)을 말합니다. 

 

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[건축실무./법령해석. 질의회신.] - 공사 중 허가권자지정 감리대상으로 변경이 될 경우

공사 중 허가권자지정 감리대상으로 변경이 될 경우

 

[건축실무./건축정보.] - 국토안전관리원의 해체계획서 검토대상 및 주요 검토 항목

국토안전관리원의 해체계획서 검토대상 및 주요 검토 항목