건축물 용도변경 대상 및 절차 ㅣ check point ㅣ

 

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건축물 용도변경 대상 및 절차 ㅣ check point ㅣ

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step.01 건축물 용도 ? 용도변경 ? 

건축물의 용도란 건축물의 종류를 유사한 구조ㆍ이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말합니다. 용도변경이란 사용승인(건물준공)을 얻은 건축물의 용도를 다른 용도로 변경하는 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고하여야 합니다.

 

 

 

step.02 건축물 용도변경은 언제 하는 것인가 ?

임대, 분양등으로 사업(창업)을 하거나 그 공간을 이용하기 위해서는 건축물의 용도에 따라 관계법령의 적용기준이 달라지게 때문에 개념상 건출물을 건축(신축)과 같은 행위의 과정이라고 볼수 있습니다. 즉 내가 이용하고자 하는 목적에 따라 사업자등록, 영업등록을 하게되는데 그 목적에 맞게 적합한 용도로 변경하는 절차.

 

step.03 건축물 용도변경 대상 여부 ? 

 모든 건축물의 용도는 29개의 시설로 분류되는 데 이는 다시 9개의 시설군으로 재분류되어 각 시설군이 변경될 때마다 허가 또는 신고등의 절차를 밟도록 하고 있습니다. 하위시설군을 상위시설군으로 변경하는 것은 허가를 받도록 하고 있으며, 반대로 상위시설군을 하위시설군으로 변경하는 것은 신고대상에 해당됩니다. 또한 같은 시설군내의 변경은 기재사항으로 표시변경신청을 통해 변경이 가능합니다. 

•  허가대상 : 하위시설군에서 상위시설군으로 용도변경
•  신고대상 : 상위시설군에서 하위시설군으로 용도변경
•  건축물대장 기재내용 변경신청 : 동일한 시설군 내의 용도변경

단 . 기재내용 변경신청 대상 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경을 하려는 경우는 건축물대장 기재내용의 변경을 신청 하지만 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경 이나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경( 다만, 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목, 같은 표 제7호다목2), 같은 표 제15호가목(생활숙박시설만 해당한다) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 제외 )은 기재내용 변경신청 없이 사용가능하다.

3. 제1종 근린생활시설
다. 목욕장
라. 의원, 치과의원, 한의원, 침술원, 접골원(接骨院), 조산원, 안마원, 산후조리원 등 주민의 진료·치료 등을 위한 시설

4. 제2종 근린생활시설
가. 공연장(극장, 영화관, 연예장, 음악당, 서커스장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 그 밖에 이와 비슷한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
사. 청소년게임제공업소, 복합유통게임제공업소, 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 가상현실체험 제공업소, 그 밖에 이와 비슷한 게임 및 체험 관련 시설로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
카. 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
파. 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내낚시터, 골프연습장, 놀이형시설(「관광진흥법」에 따른 기타유원시설업의 시설을 말한다. 이하 같다) 등 주민의 체육 활동을 위한 시설(제3호마목의 시설은 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것
더. 단란주점으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 150제곱미터 미만인 것
러. 안마시술소, 노래연습장

 

 

<용도변경 신고기준 분류표>

 

 

<건축물 용도와 각 시설군>

 

 

 

step.03 건축물 용도변경 시 체크사항은 ?

• 건축주 준비서류, 자료 

①대리인 위임장 및 인감증명서 (소유주 명의)

- 건축 도면  : 건축개요, 해당층 평면도
- 소방 도면 : 소방시설 일람표, 해당층 소화평면도
- 도면은 dwg file 형태의 캐드도면을 보유시 주시고, 보유도면이 없을 경우 현장실측 후 건축물대장 면적과 일치시켜 도면을 작성해야 하므로 용역기간 및 용역비가 일부 추가될 수도 있습니다.

- 사업자등록증 사본(세금계산서 발행용)

- 용역비 협의 및 입금
- 용역 진행과정에서 용도변경 불가 사유 발생시 용역비는 전액 환불등 조건 협의

 

N.O.T.E _ 소방등 외주비 관련 별도 : 업무범위가 미확정이며 견적 확인 필요

① 소방설계가 필요한 경우 : 면적 및 용도변경 내용에따라 용역범위 및 비용변경

② 전기. 통신. 공조설비등 시설의 반영여부에 따라 용역비용 변경

③ 면적 및 용도변경에 따라 건축주와 협의 후 용역범위 및 금액결정.

 

• 용도지역 . 용도지구에 따른 용도가능 여부 확인

용도를 변경하고자하는 지역에 따라 건축물에 허용할수 있는 용도가 달라지게 된다. 따라서 각 지자체 도시계획조례를 확인하여 지역.지구별로 허용가능한 용도로의 용도변경대상이어야한다.

 

• 주차장법에 따른 주차대수 확보(가능)여부

근린생활시설 시설면적 135m2 당 1대(지자체 상이) / 교육연구시설  시설면적 200m2 당 1대(지자체 상이)로 가정하자 기존에 있는 용도가 시설면적 100m2 당 1대에 해당하는 용도라면 문제가 되지않는다. 하지만 시설면적 250m2당 1대에 해당하는 용도라면 혹은 그이상의 용도라면 문제가 된다. 주차대수에 여유가 있거나 추가로 설치할 공간이 있다면 모르겠으나그게 아니라면 주차장 확보가 안되 조건을 만족할 수 없게 된다. 

 

• 외부벽체, 창호 변경 여부

용도변경과 같이 리모델링을 수반하면서 외부벽체를 수선 또는 변경하게 되면 일이 복잡해진다. 요즘은 외부벽체 변경 시 재료에 대한 기준, 에너지 절약설계 기준을 상당히 까다롭게 제한하거나 요구한다. 지자체 별로 적용 기준이나 해석이 다르기 때문에 외부벽체의 변경이 수반될 시 해당관청에 꼭 확인이 필요하다. 

 

• 입점용도에 대한 건축법기준을 건축물이 충족가능한지 여부

직통계단, 피난통로 및 출구기준, 대지안의 공지 적용기준등 건축법 및 관계법령이 해당용도의 기준에 적합하게 적용할 수 있는지 검토 되어야 한다.

 

ex : 

제2종 근린생활시설(학원)의 경우 건축법 시행령 제34조(직통계단의 설치) 의 내용중 . . . 교육연구시설 중 학원, . . . 용도로 쓰는 3층 이상의 층으로서 그 층의 해당 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 것은 직통계단이 2개소 이상설치 되어야 한다. 따라서 제2종 근린생활시설의 학원이 아닌 교육연구시설의 학원의 규모라면 해당건물의 직통계단이 2개소 이상 설치되어 있는지 확인 해야한다. 이처럼 건축법상 학원의 경우 해당용도로 쓰는바닥면적의 합에따라 직통계단이 1개소, 2개소 대상여부가 판단되기 때문에 해당 건축물의 현황을 파악해야한다.

 

• 건축물 구조안전확인서 대상 및 하중충족 (가능)여부

건축물 건축 시 제출되었던 구조안전확인서류(구조계산서, 구조안전확인서, 구조도면 등)가 있다면 구조안전진단같은 추가적인 지출을 하지 않아도 되지만 만약 없다면 구조안전진단을 진행해야 합니다. 더하여 안전진단 결과가 추가적인 보강이 필요하다고 하면 사실상 부분적인 임대등을 위해 용도변경을 진행한다는 것은 생각하기 쉽지 않기 때문에 사전 확인이 필요하다.

 

용도변경 시 구조안전확인서 제출 및 예외대상 (tistory.com)

용도변경 시 구조안전확인서 제출 및 예외대상

 

• 개인오수처리시설 용량범위 또는 하수도 원인자 부담금 확인

현재 용도의 오수량 산정기준대비 용도변경하고자 하는 용도의 오수량이 적으면 상관없지만 많은경우 기 설치되어 있는 정화조 용량범위를 벗어나면 추가적으로 설치하거나 증설을 해야하는 경우가 발생한다. 또한 시 관로 인입지역일 경우는 초과하는 오수량만큼 원인자 부담금을 납부해야하는 경우가 발생하여 추가적인 지출요인이 된다.

 

• 교육환경보호구역 대상여부 및 가능 용도확인

학원의 교육환경 관련 제한사항 확인해야한다. 해당 건물이 교육확경 보호구역에 안에 위치화고 있다면 업종에 따라 용도변경이 제한될 수 있다.

 

학원창업(설립) 시 건축물 용도와 용도변경관련 주의사항 (tistory.com)

학원창업(설립) 시 건축물 용도와 용도변경관련 주의사항

 

• 불법건축부분 여부 

불법 증축, 변경등이 존재하게 되면 용도변경전에 불법부분에 대한 양성화과정을 거쳐야 한다. 만약 그렇지 않으면 추후 해당관청의 고발대상이 될 수도있기에 주의가 필요하다.

 

• 용도별 관계법령 상 입지조건 및 시설기준 확인

숙박시설, 키즈까페, 노유자시설 등 별도로 관계법령에서 정하는 영업등록 기준이나 시설기준이 있는 용도의 경우는 건축법 뿐만 아니라 해당 기준을 같이 검토해야한다. 건축법에 문제가 없더라고 해당 관계기준에 적합하지 않아 용도변경 후 영업등록이 불가능할 수 도 있기에 꼭 확인이 필요한다. 

 

• 장애인 편의시설 설치 대상시설 해당여부

이미 해당건축물이 장애인 설치대상 이였다 하더라도 용도변경 들어가게되면 변경된 기준이 적합하게 장애인 펴의시설의 변경을 요구받게 된다. 그렇기에 추가적인 비용이 발생하게 되니 사전에 검토하여 인지하는게 중요하다.

 

• 소방시설 추가여부

변경 용도에따라 건축물의 인접대지경계선에 접하는 외벽에 설치하는 창호(窓戶)와 인접대지경계선 간의 거리가 1.5미터 이내인 경우 해당 창호는 방화유리창[한국산업표준 KS F 2845(유리구획 부분의 내화 시험방법)에 규정된 방법에 따라 시험한 결과 비차열 20분 이상의 성능이 있는 것으로 한정한다]으로 설치해야 한다. 다만, 스프링클러 또는 간이 스프링클러의 헤드가 창호로부터 60센티미터 이내에 설치되어 건축물 내부가 화재로부터 방호되는 경우에는 방화유리창으로 설치하지 않을 수 있다. 

 

• 공유-복도 및 홀의 위치변경시 - 면적 및 위치 변경시 층간 동의서작성 및 제출  

공용부분의 변겨이 수반되면 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의가 결정된 동의서를 제출해야한다. (「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조제1항 본문)

 

 

step.04 건축물 용도변경은 절차는 어떻게 되는가 ?

 

 

 

단. 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계 가100m2 미만일 경우 와 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우 사용승인 절차는 제외. 

 

 

step.05 건축물 용도변경 신청도서 ?

1. 용도변경 허가신청서/신고서
2. 건축개요, 설계개요
3. 정화조용량 검토서, 주차대수 산정서
4. 장애인시설 계획도
5. 용도변경 하고자 하는 층의 변경 전·후의 평면도
6. 용도변경에 따라 변경되는 내화·방화·피난 또는 건축설비에 관한사항을 표시한 도서

# 기본적인 서류로 지자체에 따라 추가적으로 요청하거나 용도에 따라 추가될 수 있습니다.

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< 참 고 자 료 >

 

 

[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)(건축법 시행령).hwp

0.10MB

건축물 용도별 오수발생량 및 정화조 처리대상인원 산정방법환경부고시 2021-59호 포함).pdf

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