건축 허가 시 도로 사용승낙이 필요 없는 경우

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건축 허가 시 도로 사용승낙이 필요 없는 경우

ㅣ 도로 사용승낙서 필요여부 ㅣ

 

 

 

prologue

건축 허가 시 개인 소유의 도로 즉, 사도를 이용하여 건축 허가를 하기 위해서는 해당 도로 소유자의 사용승낙이 필요합니다. 모든 사도에 사용승낙이 필요할까요? 그렇지 않습니다. 오늘은 개인소유의 도로이지만 사용승낙이 필요 없는 경우에 대해서 알아보고자 합니다.

 

 건축 허가 시 도로 사용승낙이 필요 없는 경우

타인의 토지 또는 도로를 사용하기 위해서는 토지(도로)사용승낙을 받아야 합니다. 하지만 도로의 경우에는 예외가 있습니다. 물론 모든 도로에 대해서 사용승낙을 받지 않아도 된다는 것은 아닙니다. 원칙적으로는 도로를 이용하거 건축을 하거나 기 건축된 건물에 추가적인 기반시설(상, 하수도/전기 등)의 공급을 위해 도로를 굴착해야 하는 등 다양항 상황이 발생할 수 있고 그 때마다 담당기관에서 도로에 대한 사용승낙을 요구할 수 있습니다. 하지만 특정 조건에서는 사용승낙이 필요 하지 않는 경우가 있습니다. 어떤 경우에 사용승낙을 받아야 하고, 어떤 경우에 사용승낙을 받지 않아도 되는지, 또 어떤경우에 분쟁이 생기고, 그런분쟁은 왜 생기는 것이며 해결은 어떻게 해야하는지 알아보겠습니다. 

 

 

국공유지 도로의 경우 사용승낙이 필요없다.

도로가 국공유지라면 토지사용승낙이 필요 없습니다. 타인의 사용에 영향을 주는 도로 점용 같은 경우가 아니면 국공유지 도로는 사용승낙이 필요 없습니다.  

 

 

개인 소유도로의 사도라도 "토지대장"에 등재되어 있다면 사용승낙이 필요없다.

원칙적으로 사유지인 사도는 도로사용승낙서가 필요합니다. 하지만 사유지라도 "도로대장"에 등재되어 있는 사도라면 건축인허가 시 도로사용승낙서가 필요없습니다. 인허가 시 건축법에 의해 이해관계인의 동의를 받아 도로로 지정, 공고한 경우나 도로지정 심의를 받은 경우 등의 이유로 건축 허가 시 진입도로로 사용한다면 "도로대장"에 등재하도록 하고 있는것이 원칙입니다.  건축법상 도로로 "도로대장"에 등재 되어 있다면 "독점적 배타적 사용수익권"이 포기되었다고 보기 때문에 이후에는 사용동의서없이 해당 도로를 이용하여 건축인허가가 가능합니다. 또한 허가권자가 도로의 위치를 지정, 공고하였지만 도로대장에 등재 되지 않은경우도 지정, 공고한 이력이 있다면 인허가가 가능합니다. 하지만 단순이 진입도로로 사용할 수 있도록 토지사용승낙서만을 첨부하여 인허가를 득한 경우 즉, 도로로 지정 및 공고된 이력이 없고 "도로대장"에도 등재되지 않은 도로라면 도로사용승낙서가 있어야 합니다. 

 

추가적으로 기반시설의 인입 등을 위한 굴착 등의 행위신고 시 관련부서에서는 "도로대장"의 등재 및 지정,공고의 이력여부를 떠나 사유지라면 토지사용(굴착)동의서를 요구를 하기도 합니다. 그렇기 토지매매전 해당 지자체에 관련 내용을 확인해야합니다.

 

※ 비도시지역 면지역의 경우 도로접도 조건을 적용하지 않을 수 있어 진입도로부분이 "도로대장"에 등재 되어 있지 않을 수 있습니다. 인허가는 문제 없지만 통행, 기반시설의 인입에 대한 굴착등에 문제가 발생 할 수 있습니다. 

 

 

지정 · 공고된 이력이 없고 도로대장에 등재되어 있지도 않고 사용동의서를 받기 힘든경우 어떻게 해야될까?!

지정  ·  공고된 이력, 도로대장 등재가 되어 있지 않은 도로의 경우라면 도로사용동의서를 받아야 건축허가가 가능합니다. 하지만 도로 사용동의서를 받기 힘들경우 포기 해야할까요 ? 아닙니다. 해당 대지가 특정 조건을 갖추고 있다면 이해관계인의 동의없이 인허가가 가능한 경우도 있습니다.

 

첫번째는 대지와 도로사이에 구거, 하천 등 점용이 가능한 국공유지가 있거나, 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지가 있을경우 하가권자와 협의를 통해 인허가가 가능합니다.

건축법 _ 제44조(대지와 도로의 관계)
① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우

건축법 시행령 _ 제28조(대지와 도로의 관계)

① 법 제44조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 공지”란 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계 법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것을 말한다.

 

두번째는 건축법 제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경)에 따라 해당 조건을 갖춰 도로지정심의를 받아 진행하는 경우 입니다. 지자체 별로 조건이 상이하지만 조건을 갖추어 도로지정심의를 받을 수 있다면 건축허가 진행 및 해당도로를 도로대장애 등재할 수 있습니다. 

건축법
제45조(도로의 지정ㆍ폐지 또는 변경)
① 허가권자는 제2조제1항제11호나목에 따라 도로의 위치를 지정ㆍ공고하려면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다.
1. 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우
2. 주민이 오랫 동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우
② 허가권자는 제1항에 따라 지정한 도로를 폐지하거나 변경하려면 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 그 도로에 편입된 토지의 소유자, 건축주 등이 허가권자에게 제1항에 따라 지정된 도로의 폐지나 변경을 신청하는 경우에도 또한 같다.
③ 허가권자는 제1항과 제2항에 따라 도로를 지정하거나 변경하면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 도로관리대장에 이를 적어서 관리하여야 한다.

 

세번째는 비도시지역의 면지역의 경우 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)의 접도규정을 적용하지 않을 수 있습니다. 만약 해당 토지가 비도시지역의 면지역인 경우 실질적인 출입, 통행에 대한이 없다면 적용제외를 통해 건축허가를 득하고 사용할 수 있습니다. 

건축법 _ 제3조(적용 제외)
② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역(이하 “지구단위계획구역”이라 한다) 외의 지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만 해당된다)이 아닌 지역은 제44조부터 제47조까지, 제51조 및 제57조를 적용하지 아니한다.
 
건축법 _ 제44조(대지와 도로의 관계)
① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우
② 건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

 

네번째는 민법218조의 시설권과 민법219조의 주위토지통행권을 이용하는 방법입니다. 다소 시간이 걸리고 소송등의 문제까지 생각해야 하는만큼 쉽지는 않습니다. 하지만 최후에 스스로의 재산권을 보호하기 위해서는 알고 있어야 하는 내용입니다. 

제218조(수도 등 시설권)
①토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다.
②전항에 의한 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있다. 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담한다.
 
제219조(주위토지통행권)
①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.
 

 

 

 

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[건축실무./건축정보.] - 건축허가 가능한 도로란 무엇일까?

건축허가 가능한 도로란 무엇일까?