발코니 ː 발코니 확장에 대한 모든 것

 

발코니 ː 발코니 확장에 대한 모든 것

l 아파트 발코니 확장공사 l

 

 

아파트 분양, 매매, 인테리어 공사 시 발코니 확장을 할 것인가? 확장이 되어있는가? 선택하거나 고민을 하게 됩니다. 신축 시 발코니 확장을 옵션으로 선택하게 되면 고민할 필요가 없지만 구축 아파트 매매 시 발코니 확장이 안 되어 있는 경우 필요시 인테리어 공사를 진행하면서 발코니 확장 공사를 진행하게 됩니다. 하지만 발코니 확장이라는 말은 많이 접했지만 실질적으로 내용은 잘 모르는 경우가 대부분입니다. 오늘은 발코니 확장, 구조변경에 대해서 알아보고자 합니다.

 

관련법령

발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준

건축법

주택법

 

발코니란 무엇인가?

발코니란 건물 외벽으로 부터 돌출되어 외부공간과의 완충공간으로, 건축법에서“발코니”란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다.라고 명시하고 있습니다. 

출처:네이버블로그

 

 

발코니 확장 ː 발코니 구조변경 이란?

발코니 설치(면적을 제외하는 발코니)는 기본적으로 오피스텔을 제외한 모든 건축물에 설치가 가능합니다. 하지만 발코니 확장 즉, 구조변경은 주택에 한해서 가능합니다. 그렇다면 발코니 확장이란 무억인가? 아래의 아파트 분양 평면도를 보시면 기본형에서 발코니로 표시된 부분이 확장형에서는 내부 침실, 거실, 주방 등의 공간으로 사용할 수 있도록 변경이 된걸 확인 할 수 있습니다. 이처럼 발코니를 내부공간으로 (구조)변경하는 것이 발코니 확장이라 말하고 있습니다.

 

 

출처:네이버블로그

 

 

발코니 확장 ː 발코니 구조변경 기준

발코니 확장 시 적절한 행위허가 신고를 득 해야합니다. 건축사가 진행해야 하는 업무로 " 발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준"에 적합하게 관련 도면을 작성하고 진행하게 됩니다. 

발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준
제5조(발코니 창호 및 난간등의 구조)
① 발코니를 거실등으로 사용하는 경우 난간의 높이는 1.2미터 이상이어야 하며 난간에 난간살이 있는 경우에는 난간살 사이의 간격을 10센티미터 이하의 간격으로 설치하는 등 안전에 필요한 조치를 하여야 한다.
② 발코니를 거실등으로 사용하는 경우 발코니에 설치하는 창호 등은 「건축법 시행령」 제91조제3항에 따른 「건축물의 에너지절약 설계기준」 및「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」제3조에 따른「건축구조기준」에 적합하여야 한다.
③ 제4조에 따라 방화유리창을 설치하는 경우에는 추락 등의 방지를 위하여 필요한 조치를 하여야 한다. 다만, 방화유리창의 방화유리가 난간높이 이상으로 설치되는 경우는 그러하지 아니하다.
제6조(발코니 내부마감재료 등)
스프링클러의 살수범위에 포함되지 않는 발코니를 구조변경하여 거실등으로 사용하는 경우 발코니에 자동화재탐지기를 설치(단독주택은 제외한다)하고 내부마감재료는 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제24조의 규정에 적합하여야 한다.
제7조(발코니 구조변경에 따른 소요비용)
① 주택법 제2조제7호의 규정에 따른 사업주체(이하 "사업주체"라 한다)는 발코니를 거실등으로 사용하고자 하는 경우에는 다음 각 호에 해당하는 일체의 비용을 「주택법」 제38조에 따른 주택공급 승인을 신청하는 때에 분양가와 별도로 제출하여야 한다.
1. 단열창 설치 및 발코니 구조변경에 소요되는 부위별 개조비용
2. 구조변경을 하지 않는 경우 발코니 창호공사 및 마감공사비용으로서 분양가에 이미 포함된 비용
② 사업주체는 주택의 공급을 위한 모집공고를 하는 때에 제1항의 규정에 따라 신청 및 승인된 비용 일체를 공개하여야 한다.
제8조(건축허가시 도면)
건축주(주택법 제2조제7호에 따른 사업주체를 포함한다. 이하 같다)는 건축법 제11조에 따른 건축허가(주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인신청을 포함한다)시 제출하는 평면도에 발코니 부분을 명시하여야 하며, 동법 제22조의 건축물의 사용승인(주택법 제29조에 따른 사용검사를 포함한다. 이하 "사용승인"이라 한다)시 제출하는 도면에도 발코니를 명시하여 제출하여야 한다.
제9조(건축물대장 작성방법)
시장ㆍ군수 또는 구청장은 건축허가(설계가 변경된 경우 변경허가를 포함한다)시 제출되는 허가도서(발코니 부분이 명시된 도서를 말한다)대로 건축물대장을 작성하여야 한다. 이 경우 도면상 발코니는 거실과 구분되도록 표시하고 구조변경여부를 별도로 표시한다. 이 경우 발코니 구조변경으로 인한 주거전용면적은 주택법령에 따라 당초 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적으로 한다.
제10조(준공전 변경)
건축주는 사용승인을 하기 전에 발코니를 거실등으로 변경하고자 하는 경우 주택의 소유자(주택법 제38조의 규정에 의한 세대별 입주예정자를 포함한다)의 동의를 얻어야 한다.
제11조(사용승인) 사용승인권자는 사용승인을 하는 때에 제2조부터 제8조까지의 규정에 위반여부를 확인하여야 한다.
제12조(준공후 변경)
① 건축주는 발코니를 구조변경 하고자 하는 경우 제2조부터 제6조까지 및 제8조의 규정에 대하여 건축사의 확인을 받아 허가권자에게 신고하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의하여 건축사의 확인을 받아 신고하는 경우의 신고서 양식은 건축법시행규칙 제12조의 규정에 의한 별지 제6호 서식에 의하되, 동조 각호의 규정에 의한 첨부서류의 제출은 생략한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택법 적용대상인 주택의 발코니를 구조변경하고자 하는 경우 주택법 제42조의 규정에 따라야 한다.

 

 

발코니 확장 ː 인허가(행위허가) 신고 시 필요서류

• 행위 허가 신청서
• 입주민의 동의서(3/2이상동의, 관리사무소 승인필요)
• 발코니 확장사유서
• 시공 전 후의 도면
• 등기부 등본
• 부동산 계약서가 
• 992년 6월 1일 이전에 지어진 노후 건축물은 건축사, 건축구조기술사의 구조 안전확서

※ 인허가 미이행 시 최고 5천 만원 이하의 벌금 및 3년 이하의 징역

 

 

발코니 확장 ː 확장 공사 순서(기본)

1. 내측 창호 철거
2. 바닥 콘크리트(발코니 타일 등) 철거
3. 바닥 보일러 배관 연장 및 미장공사(방통)
4. 외부 창호 교체
5. 가벽 및 열반사/압출법 단열재(우레탐폼 등) 시공 
6. 마감재 시공 

 

발코니 확장 ː 구축 아파트 인테리어 시 알아야 할 사항

▶ 이웃과의 사전협의 필요

공사중 발생 할 수 있는 소음, 먼지 등은 일시적으로 주거환경을 악화시킬 수 있기 때문에 이웃와 사전 협의가 필요

 

▶ 단열 및 결로문제

확장된공간은 난방을 깔게되면 당연히 실내-외부간 의 온도 차이가 있기 때문에 결로 현상이 발생되게 됩니다. 이때 이결로가 집안까지 생기지 않게 하기위해 단열공사를 진행해야 합니다. 그리고 만약 아래집, 윗집에서는 확장 공사가 되어 있지 않다면  아래집, 윗집에서 결로가 발생할 수 있어 추후 분쟁의 원인이 되기에 주의 해야합니다. 

 

▶ 통수테스트

난방배관(엑셀) 연결시 통수테스트를 반드시 진행 해야합니다. ​ 통수테스트란 난방배관 연결후 배관으로 물이 흘러들어가는걸 말합니다. 배관연결부위를 잘못연결하는 경우, 배관 연결 부속 자체가 불량인경우 등 공사 시 부주의로 인해 누수가 발생하면 바닥을 전체를 재 시공 해야하는 경우가 생기고 본인집은 물론이고 아랫집까지 피해가 발생 됩니다.

 

▶ 행위허가 신고

확장 공사 시 보통 인테리어 시공 업체에 일임하게 되는데 간혹 인테리어 업체이서 행위허가 신고를 하지않고 공사를 진행하는 경우가 발생합니다. 공사 시 민원으로 공사가 중단되거나 이후에서 불법 건축물로 판단되어 과태료가 부과 될 수 있습니다. 

 

▶ 냉. 난방비 상승

발코니 확장공사 시 단열재, 창호 등 단열조치를 적절히 하지 않으면 내부공간이 넓어지는 만큼 냉,낭방을 해야하는 공간이 늘어나고 실외와의 완충공간이 사라지기 때문에 냉, 난방비가 상승할 수 있습니다.

 

▶ 외부창호 교체

발코니 확장 시 내부 창호는 철거하고 발코니 공간을 내부 공간으로 편입하게 됩니다. 하지만 외부창호를 교체하지 않는다면 외부와의 완충공간이 없기에 냉기에 노출되게 됩니다. 보통 발코니의 내측 창의 단열(간접) 기준으로 설치되고 외측 창호는 단열성능에 대한 기준이 없기에 단열성능이 많이 떨어지게 됩니다. 확장을 고려하신다면 외부창호 교체를 필수적으로 해야 결로, 냉난방비, 소음 문제 등을 해결하실 수 있습니다.