시골 빈집 구매 시 주의할 점 : 구옥 구매

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시골 빈집 구매 시 주의할 점 : 구옥 구매

ㅣ 시골 빈집을 구매하려면 무엇을 생각해야 할까? ㅣ

 

 

 

prologue

요즘 새로이 신축을 하기보다는 구옥을 구매하여 리모델링을 하는 사례가 늘어나고 있습니다. 하지만 구옥은 대부분이 시골에 위치하고 있기에 어려 문제들이 발생할 수 있습니다. 오늘은 구옥 구매 시 사전에 확인해야 하는 사항들은 어떤 것들이 있는지 알아보고자 합니다.

 

 

 

 시골 빈집 구매 시 장 · 단점 및 주의할 점 : 구옥 구매

 

▶ 주택 수 포함 제외 ◀

공시자 3억 원 이하의 지방저가 주택에 한해 종합소득세, 양도소득세 계산 시 주택 수 미포함됩니다. 예를 들어, 서울에서 1주택을 보유하고 있는 사람이 시골에서 빈집을 구입할 경우, 빈집을 보유하더라도 1주택자로 간주되어 종합소득세, 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

▶  농촌주택 개량사업 신청가능  ◀

농촌의 낡은 주택을 새롭게 짓거나 개선하는 데 필요한 비용에 대해 금융기관에서 저금리 대출 지원을 받을 수 있습니다. 대출 한도는 주택 구입비, 신축비, 개량비, 부대 비용 등 최대 5억 원입니다. 대출 금리는 연 2.5%~3.0% 수준으로, 3년간 거치 후 10년 이상 상환해야 합니다. 

 

▶  슬레이트(석면) 철거 지원  ◀

슬레이트는 1급 발암물질인 석면이 포함되어 있어 철거가 의무화되어 있습니다. 구옥 구매 후 (지자체에 따라 상이) 슬레이트 철거 시 비용은 최대 500만 원까지 지원받을 수 있습니다. (해당 지자체 확인필요) 사전에 슬레이트 지붕이 있는지 확인하고 철거 비용 등을 생각해야합니다. 

 

▶  빈집 리모델링 지원사업  ◀

요즘 시골의 빈집이 관리되지 않고 방치되어 사회적으로 문제가 되고 있습니다. 이에 일부지자체 에서는 빈집을 활용한 귀농·귀촌 활성화를 위해 빈집 리모델링 지원 사업을 시행하고 있습니다. 빈집을 구입하여 리모델링하는 경우, 리모델링 비용의 일부를 지원받을 수 있습니다. (해당 지자체 확인필요)

 

▶  토지와 건물의 서류상 상태 ◀

토지가 전,답 등이 아닌 대지로 등록이 되어 있는지, 등기가 되어있는 주택인지, 토지와 주택의 주인이 동일인인지, 지상권 (너무 싼 경우) 주택인지 여부 등 서류상(토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등)으로 확인 할 수 있는 부분을 살펴봐야합니다.

건물이 있는 토지의 경우 토지에 대해서만 매매를 진행했을 경우 건물의 주인이 지상권 주장할 수 있습니다. 또한 시골집의 경우 오래된 구옥이기에 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 무허가 건물일 수도 있습니다. 제일 좋은 방법은 가옥대장 또는 건축물 대장 그리고, 건물(허가 건축물),토지(지목'대')소유주모두 동일인으로 만들고 계약하시는 것이 제일 안전합니다. 

 

▶  주변에 혐오시설은 없는지 (축사 등)  ◀

현지답사를 통해 주변의 혐오시설, 주변에 빈 집이 얼마나 많은지 (동네 전체가 빈 집인 경우도 있음) 등 주변 조사를 철저히 해야 합니다. 냄새의 경우 시간대별로 바람의 방향이 다르기 때문에 미처 인지하지 못한 시설 등에서 냄새가 흘러올 수 있습니다. 또한 주위에 소음 발생 요인이 있는지도 함께 체크해야 합니다. 그리고 무엇보다 제일 중요한 것은 같이 살아갈 사람입니다. 이웃들의 반응, 분위기 등 한번 봐서 사람 속은 알 수 없지만 안 보는 것보다는 낫지 않을까요?

 

▶  경계측량을 통해 건물이 경계선을 침범하지 않는지 확인 필요  ◀

간혹 주택 구매 후 리모델링 공사를 진행하면서 현황측량을 실시했는데 내 건물 또는 이웃의 건물이 내 땅을 넘어와 있는 경우가 농가주택에서는 흔하게 발생합니다. 이웃의 건물이 내 땅으로 넘어와있다면 차라리 다행이지만 내 건물이 이웃을 땅을 넘어가 있다면? 그리고 이웃이 철거를 요구한다면 문제는 심각해집니다. 그렇기에 사전에 계약 시 특기사항을 넣어 놓거나 집주인에게 매매한 현황측량을 요구하여 확인을 해야 합니다.

 

▶  증개축이 가능한지 여부  ◀

사전에 구매 예정인 건물의 지역,지구에 따라 내가 하고자하는 용도, 증축, 개축 등 인허가가 가능하지 체크해야합니다. 예를 들어 양평은 수변보호구역으로 지정되어 있어 한강부근의 1㎞ 이내에는 건축물의 허가조차 어렵고 건물의 수리 시 허가가 까다로운 지역입니다. 더욱이 그린밸트의 경우 절차가 매우 까다롭고 인허가를 득하기 어렵습니다. 

 

▶  도로분쟁, 포장이 되어있다? 도로가 있다?  ◀

농어촌정비사업으로 도로보상을 하고 개설한 도로이지만 도로대장이나 도로로 지정하지 않은 사도의 경우 추후 문제가 될 수 있습니다. 출입 동선에 따라 도로에 대한 조건 등을 따져보고 만약 개인의 토지가 있다면 도로대장에 등재되어 있는 도로인지 알아보고 등재되어 있지 않다면 사전에 협의 후 매매등을 진행하시길 추천드립니다. 

 

▶  공사 시 공사차량의 진입이 가능한지 여부  ◀

자동차 (공사차량 포함) 진입가능 여부, 폐기물차량 진입 가능여부 등을 확인해야 한다. 만약 공사차량이 진입이 불가능하다면 생각 하지못한 비용이 발생하거나 최악의 경우 공사가 불가능 할 수도 있습니다. 

 

▶  배수가 어디로 나가는지 확인 즉, 정화조 시설의 설치여부 및 설치 가능여부 확인  ◀

내부 변기, 세면대, 싱크대 등의 물의 배수 라인을 확인하고 최종적으로 어디로 나가는지 확인해야 합니다. 만약 정화조 없이 옆 토지 등으로 방류 되고 있다면 이후 주민과의 분쟁이 발생할 수도있고, 정화조 설치 시 구거로 방류(오수라인 없는경우)해야하는데 인근에 구거가 없다면 정화조 설치가 불가능하고 인허가 및 리모델링이 불가능 할 수 도 있습니다. 

 

▶  상수도 인입이 가능한지 불가능하다면 지하수 관정설치가 가능한지 등  ◀

상수도 인입이 가능한지? 가능하다면 인입하는 경로에 땅의 동의서를 받을 수 있는지(시관로에서 내 대지로 끌고 오려면 굴착이 필요한데 남의 토지를 지나와야 한다면 동의가 필요함) 만약 시 상수관 인입이 불가능한 지역이라면 지하구 관정을 개발해야하는데 대지 내 지하수 관정 개발이 가능한지, 지하수가 있는지 살펴봐야 합니다. 추가적으로 지하수 관정이 이미 개발되어 있다면 구옥 구매 시 지하수 관정의 명의이전(토지와 지하수는 별개로 생각해야 한다.) 신청도 같이 진행해야합니다. 

 

▶  건축물(빈집, 구옥)의 내, 외부 상태 파악  ◀

현재 사람이 거주하고 있는지, 거주 하지는 않지만 관리가 되고 있던 집인지, 방치 된 기간에 따라 집의 상태는 다르기 때문에 특히 구옥의 경우 구매전 어떤 방향으로 리모델링을 하고 비용을 생각하는 지에따라 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 생활의 편의를 위해 조금만 손 보고기를 원한다면 사람이 살고 있는 집을 선택해야하지만 기둥이나 석가래 등의 구조체만 남기고 전체적인 리모델링를 생각하고 있다면 사람이 살지않아도, 방치된 집이여도 가능합니다. 하지만 이경우 기둥이나 석가래 등 재활용이 불가능해서 부수고 새로 이 집을 이어야 하는 상태의 집이라면 구옥이라는 의미가 무색해 지기 때문에 구매전 전문가와의 상담을 통해 사전에 확인하는 것을 추천드립니다.

 

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