전입신고 날 근저당이 설정된다면 ?

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전입신고 날 근저당이 설정된다면?

ㅣ 전세사기 사례 ㅣ

 

 

 

prologue

전세 계약 후 만약의 사태에 대비하기 위해 대항력을 갖추기 위해서 취해야 할 조건은 3가지가 있습니다. 실거주, 확정일자, 전입신고로 잔급을 치르고 그날 확정일자 및 전입신고를 하게 됩니다. 하지만 간혼 전입신고 당일에 근저당이 설정되고 이를 인지하지 못하여 피해를 호소하는 세입자가 적지 않습니다. 오늘은 어떻게 이런 일이 발생할 수 있는지 알아보고자 합니다. 

 

s전입신고 날 근저당이 설정된다면?

 

최근 집주인의 악의적인 근저당설정으로 피해를 보는 사례들이 적지 않습니다. 세입자가 전입신고를 하더라도 효력이 발생하는 시차를 이용해 악의적 또는 사기행각을 펼치는 사례가 늘어나고 있습니다.

 

주택 입대차 계약 후 계약을 위해 잔금을 치르기 전에는 등기부등본등을 확인하지만 잔금을 치르고 난 후 또는 전입신고 및 확정일자 후 등기부등본을 잘 확인하지 않는 경향이 있습니다. 집주인들은 이런 점을 악의적으로 이용하고 있습니다. 근저당권의 효력은 등기 접수 시 발생하지만 세입자가 신고하는 효력은 다음날 자정(0시)을 가점으로 효력이 발생한다는 점을 이용, 시간 차이를 이용하여 근저당을 설정하는 악질적인 수법으로 세입자 들에게 피해를 안겨주고 있습니다. 만약 집주인의 악의적인 근저당설정으로 인해 세입자가 선순위 채권자로의 지위를 갖지 못한다면 추후 보증금을 돌려받거나 경매로 넘어갈 경우 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

과거에는 악의적인 근저당설정에 세입자가 취할 수 있는 별도의 대응책이 마련되지 않아 피해를 호소할 수 조차 없었습니다. 하지만 최근 전세사기가 급증하고 피해가 늘고 있어 형사처벌로 책임을 묻는 판결이 속속 나오고 있습니다. 하지만 가장 중요한 것은 피해 예방입니다. 완전할 수 없지만 인지하지 못하고 문제가 발생하면 피해가 더 커질 수밖에 없습니다. 사전에 등기부등본을 수 차례 확인하여 근저당권 설정여부를 확인하고 계약 시 전입신고가 끝나는 날까지 근저당 설정에 관한 특약사항을 넣어 피해를 최소화할 수 있도록 해야 합니다. 그럼에도 불구하고 이런 일 발생한다면 빠른 시일 내 특약 사항위반으로 계약을 파기하거나 민사, 형사고소 등 관련 절차를 적극적으로 고려해 대응해야 합니다. 

 

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출처(참조 및 인용 사이트) 목록

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동아일보 

 

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