등기부등본에 "이것" 꼭 확인하고, 짚고 넘어가자

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등기부등본에 "이것" 꼭 확인하고, 짚고 넘어가자

ㅣ 전세 등 부동산 임대 시 주의점 ㅣ

 

 

 

prologue

등기부등본에 "이것" 꼭 확인하고, 짚고 넘어가자 _ 부동산 임대 시 등기부등본을 확인하는 것은 필수입니다. 누구나 확인하고 그렇게 하고 있습니다. 하지만 등기부등본에 숨겨진 의미를 찾아 인지하고 대처하는 것은 쉽지 않습니다. 오늘은 등기부등본에 나타나는 내용을 바탕으로 확인해야 하는 사항들에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

소유권과 관련된 부분에서 부동산 계약 시 등기부등본상에 꼭 확인하고 짚고 넘어가야 하는 것은 어떤 것들이 있을까요?

 

첫 번째로는 부동산 임대 등 계약 시 등기부등본에 '가압류' '가처분' 신청이 되어있다면 이 부분이 해소 또는 말소되기 전까지 계약을 하셔야 합니다. 추가적으로 등기부등본에서 말소 사항까지 확인을 하시는 게 중요합니다. 만약 말소 사항에서 소유권에 대해서 수시로 가압류, 가처분 등의 행위가 있었다면 또 다른 채무관계로 인한 경매(공매) 등의 문제가 발생할 수 있는 여지가 다분하다고 생각해야 합니다.

 

두 번째로는 소유권 이전이 너무 자주 발생했다면 말소 사항까지 확인해서 왜 그렇게 자주 바뀌는지 경위를 확인하는 것이 중요합니다. 집에 문제가 있거나(내부하자, 윗집의 층간 소음, 이웃의 문제 등) 집의 소유권이 자주 바뀌는 것은 이유가 있기에 어떤 이유로 소유권이 자주 바뀌었는지는 꼭 확인해야 합니다.

 

마지막으로 가등기와 관련된 문제입니다. 만약 '소유권이전 청구 가등기' '매매예약 가등기' 등의 가등기가 설정되어 있다면 권리 분석, 가등기의 성격에 따라 문제가 발생할 수 있습니다. 개인이 이것을 파악하고 진행하기에는 복잡하고 어려워 꼭 진행하신다면 법무사를 선입하여 권리관계 등의 문제를 파악하고 가등기에 관련된 특약사항을 단서를 달고 해결할 수 있는 문제인지를 파악하고 진행해야 합니다.

 

소유권 외 부분에서 부동산 계약 시 등기부등본상에 꼭 확인하고 짚고 넘어가야 하는 것은 어떤 것들이 있을까요?

 

첫 번째로 근저당이 생각보다 많이 걸려 있는 경우 선순위의 보증금이 이미 많이 있는데 근저당까지 많이 잡혀있다? 전체의 합이 가액의 70%를 넘는 경우 일반적으로 위험하다고 판단하고 있습니다 현재 전세, 월세 등 세 임자의 보증금 금액과 근저당 금액의 합이 70% 이상이라고 판단되는 상황임에도 계약을 진행해야 하는 상황이라면 일부분이라도 말소하는 조건으로 진행하는 특약 사항을 넣어 계약하시는 방법도 있습니다. 하지만 굳이 위험한 계약을 진행할 필요가 있을까요?

 

두 번째로는 임차권등기 명령 등 전 세입자가 보증금을 반환받지 못해서 설정해 놓은 것으로 이미 선 세입자와의 보증금 문제가 발생한 곳으로 무조건 피하셔야 하는 곳입니다. 현재 임차권등기 명령이 걸려있지 않더라도 말소 사항에 한 번 이상 이력이 있다면 재고해 보시는 걸 추천드립니다. 한번 문제가 발생한 곳에서 또다시 문제가 발생하지 않는다는 법은 없습니다.

 

마지막으로 지분의 명의자가 많은 집도 피해야 하는 곳입니다. 1~3명 정도는 있을 수 있지만 5명, 10명? 이런 곳은 대부분 전원이 다 나와서 계약을 진행하는 경우가 없습니다. 이렇게 되면 계약사항은(임대차) 과반수를 넘으면 효력이 발생하지만 경매 등으로 인한 문제가 발생한다면 계약한 부분에 대해서 지분 동의한 지분권자에 대해서만 효력이 발생하기 때문에 전세금을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 또한 상가의 경우 수리 나 리모델링으로 인한 인허가 처리 시에도 다수의 명의자의 확인이 필요한데 시일이 많이 소비되고 분란의 요소가 될 수 있습니다. 

 

추가적으로 토지가 별도로 등기가 되어있다면 토지에 대해서만 지상권이나 근저당이 잡혀있다면 등기의 내용(어떠한 경우로 별도로 등기가 되어있는지 여부 등)을 확인하고 그와 관련된 특약사항을 넣고 진행하셔야 합니다. 추후 토지에 대한 문제가 건물에 영향을 주는 경우가 있기에 피해야 할 사항입니다. 

 

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출처(참조 및 인용 사이트)목록

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관계법령

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