오늘은 취락지구란 무엇인지, 취락지구에서의 행위제한, 건폐율, 용적률 등 관련 내용들을 알아보도록 하겠습니다.
취락지구란?
녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 · 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락(=주거지, 마을 등)을 정비하기 위한 지구로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따라 도시 · 군관리계획으로 결정 · 고시된 용도지구중의 하나 입니다.
취락지구의 분류
취락지구는 이전「국토이용관리법」에서는 농업지역 의 농어민의 집단적 생활근거지로서 개발이 특히 필요하다고 인정되는 일단위 지역으로 정의하고 있었지만, 현재에는 그 범위를 확대하여 적용하고 있습니다. 취락지구는 '자연취락지구' 와 '집단취락지구'로 분류하고 있습니다.
① 자연취락지구 : 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구를 말한다.
- 주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 지역으로서 주택의 정비와 주민복지시설 또는 소득증대를 위한 생산시설 등의 설치를 위하여 계획적인 관리가 필요한 지역 등을 대상으로 지정한다.
(관계법령: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)
② 집단취락지구 : 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구를 말한다.
- 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 경우에 지정하며, 집단취락지구의 지정 · 해제 및 관리 · 정비는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 에서 규정하는 바에 따른다.
(관계법령: 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)
POINT
자연취락지구는 녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 취락을 정비하기 위한 지구로 관련 제한 및 법령을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르며, 집단취락지구는 개발제한구역 안의 취락을 정비하기 위한 지구로 관련 제한 및 법령을 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법을 적용합니다. !! 유의하시기 바랍니다.!!
취락지구의 지정이유 와 기준
▶ 지정이유
녹지지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 · 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락(=주거지, 마을 등)을 정비하기 위해서 취락지를 지정합니다. 취락지구로 지정하게 되면 자연환경 내의 주거리를 밀집화해서 난개발을 막고, 추후 개발되는 지역의 범위를 인위적으로 집단화 또는 일단의 지역으로 묶기위해 유도하는 성격이 있다고 생각할 수 있습니다. 즉, 취락지구로 지정하여 다양한 해택을 제공함으로써 기존에 무분별하게 건축되던 주택들을 취락지구 안으로 유도할 수 있습니다.
▶ 지정기준( 집단취락지구인 경우)
취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일
취락지구 1만 제곱미터당 주택의 수(이하 “호수밀도”라 한다)가 10호 이상일 것. 다만, 시ㆍ도지사는 해당 지역이 상수원보호구역에 해당하거나 이축(移築) 수요를 수용할 필요가 있는 등 지역의 특성상 필요한 경우에는 취락지구의 지정 면적, 취락지구의 경계선 설정 및 제4항에 따른 취락지구정비계획의 내용에 대하여 국토교통부장관과 협의한 후, 해당 시ㆍ도의 도시ㆍ군계획에 관한 조례로 정하는 바에 따라 호수밀도를 5호 이상으로 할 수 있다.
취락지구의 경계 설정은 도시ㆍ군관리계획 경계선, 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적 경계선, 그 밖의 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되, 지목이 대인 경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것
관련법령
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 [시행 2024. 9. 15.] [대통령령 제34881호, 2024. 9. 10., 타법개정] 제25조(취락지구의 지정기준 및 정비) ① 법 제15조제2항에 따른 취락지구(이하 “취락지구”라 한다)의 지정기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2009. 8. 5., 2012. 4. 10., 2013. 3. 23.> 1. 취락을 구성하는 주택의 수가 10호 이상일 것 2. 취락지구 1만 제곱미터당 주택의 수(이하 “호수밀도”라 한다)가 10호 이상일 것. 다만, 시ㆍ도지사는 해당 지역이 상수원보호구역에 해당하거나 이축(移築) 수요를 수용할 필요가 있는 등 지역의 특성상 필요한 경우에는 취락지구의 지정 면적, 취락지구의 경계선 설정 및 제4항에 따른 취락지구정비계획의 내용에 대하여 국토교통부장관과 협의한 후, 해당 시ㆍ도의 도시ㆍ군계획에 관한 조례로 정하는 바에 따라 호수밀도를 5호 이상으로 할 수 있다. 3. 취락지구의 경계 설정은 도시ㆍ군관리계획 경계선, 다른 법률에 따른 지역ㆍ지구 및 구역의 경계선, 도로, 하천, 임야, 지적 경계선, 그 밖의 자연적 또는 인공적 지형지물을 이용하여 설정하되, 지목이 대인 경우에는 가능한 한 필지가 분할되지 아니하도록 할 것 ② 제1항에 따른 주택의 수는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 산정한다. <개정 2013. 3. 23.> ③ 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 취락지구에서 주거환경을 개선하고 기반시설을 정비하기 위한 사업(이하 “취락지구정비사업”이라 한다)을 시행할 수 있다. ④ 제3항에 따라 취락지구정비사업을 시행할 때에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따라 취락지구를 지구단위계획구역으로 지정하고 취락지구의 정비를 위한 지구단위계획(이하 “취락지구정비계획”이라 한다)을 수립하여야 한다. <개정 2012. 4. 10.> ⑤ 취락지구의 지정, 취락지구정비사업의 시행 및 취락지구정비계획의 수립에 필요한 세부사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.> 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙 [시행 2024. 2. 14.] [국토교통부령 제1306호, 2024. 2. 14., 일부개정] 제15조(취락지구의 지정 면적) 영 제25조제5항에 따라 취락지구로 지정할 수 있는 면적은 별표 5의 기준에 따른 면적 이하로 한다. 다만, 취락지구의 지정 이후 영 제25조제4항에 따라 취락지구정비계획을 수립하는 경우에는 그 계획에서 정하는 바에 따라 그 면적을 조정할 수 있다.
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙 [시행 2024. 2. 14.] [국토교통부령 제1306호, 2024. 2. 14., 일부개정] 제14조(취락지구의 지정에 관한 주택 수의 산정기준) 영 제25조제2항에 따른 주택 수의 산정기준은 다음 각 호와 같다. <개정 2009. 8. 7.> 1. 해당 취락의 토지로서 영 별표 1 제5호다목가) 및 라목나)에 따른 주택 또는 근린생활시설을 신축할 수 있는 토지는 1필지를 주택 1호로 산정한다. 이 경우 영 제16조 본문에 따라 토지 분할이 가능한 토지는 분할이 가능한 필지 수만큼 주택의 수를 산정할 수 있다. 2. 개발제한구역 지정 당시부터 개발제한구역에 거주하고 있는 자가 종전의 「도시계획법 시행규칙」(2000년 7월 4일 건설교통부령 제245호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제7조제1항제2호나목(3)에 따라 동거하는 기혼 자녀를 분가시키기 위하여 건축한 다세대주택은 다 합쳐서 주택 1호로 산정하고, 그 밖의 공동주택은 1가구를 주택 1호로 산정한다. 3. 주택을 용도변경한 근린생활시설 및 사회복지시설은 그 시설을 주택의 수로 산정할 수 있다.
ex) 천안시의 경우 천안시 도시계획 조례 [시행 2024. 5. 17.] [충청남도천안시조례 제2613호, 2024. 5. 13., 일부개정] 제57조(기타 용도지구ㆍ구역 등의 건폐율) 영 제84조제4항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지구ㆍ용도구역 등의 건폐율은 다음 각 호와 같다.<개정 2016.12.21.> 1. 취락지구 : 60퍼센트 이하
건축가능용도
① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령의 자연취락지구안에서 건축할 수 있는 건축물은 별표 23
② 각 지자체 도시계획조례의 자연취락지구안에서 건축할 수 있는 건축물
▶집단취락지구인 경우
구 분
집단취락지구
비 고
지정대상지
개발제한구역, 도시자연공원구역
관계법령
개발제한구역의 지정 및 관리에관한 특별조치법
건폐율 및 용적률
가. 건폐율 100분의 60 이내로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 300제곱미터 이하 나. 건폐율 100분의 40 이내로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하
층수제한
3층
용도
[별표 1] 건축물 또는 공작물의 종류¸ 건축 또는 설치의 범위 (제13조제1항 관련)(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령) 확인 필요
관련법령
▶자연취락지구인 경우◀ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [시행 2024. 9. 20.] [대통령령 제34319호, 2024. 3. 19., 일부개정] 제78조(취락지구안에서의 건축제한) ①법 제76조제5항제1호의 규정에 의하여 자연취락지구안에서 건축할 수 있는 건축물은 별표 23과 같다. ②집단취락지구안에서의 건축제한에 관하여는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령이 정하는 바에 의한다.
※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 가능용도 외 각 지자체별 자연취락지구 내 건축가능 건축물도 확인해야합니다 !!!
제84조(용도지역안에서의 건폐율) ④법 제77조제3항에 따라 다음 각 호의 지역에서의 건폐율은 각 호에서 정한 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 비율 이하로 한다. <개정 2005. 9. 8., 2008. 9. 25., 2009. 8. 5., 2010. 10. 1., 2011. 3. 9., 2011. 11. 16., 2012. 4. 10., 2016. 2. 11., 2019. 12. 31., 2024. 5. 28.> 1. 취락지구 : 60퍼센트 이하(집단취락지구에 대하여는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령이 정하는 바에 의한다) ※국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 60%이하로 범위만 설정, 정확한 것은 각 지자체 도시계획조례를 통해 확인!!!
제107조(취락지구에 대한 지원) 법 제105조의 규정에 의하여 국가 또는 지방자치단체가 취락지구안의 주민의 생활편익과 복지증진 등을 위하여 시행하거나 지원할 수 있는 사업은 다음 각호와 같다. 1. 집단취락지구 : 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령에서 정하는 바에 의한다. 2. 자연취락지구 가. 자연취락지구안에 있거나 자연취락지구에 연결되는 도로ㆍ수도공급설비ㆍ하수도 등의 정비 나. 어린이놀이터ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ주차장ㆍ학교ㆍ마을회관 등의 설치ㆍ정비 다. 쓰레기처리장ㆍ하수처리시설 등의 설치ㆍ개량 라. 하천정비 등 재해방지를 위한 시설의 설치ㆍ개량 마. 주택의 신축ㆍ개량
▶집단취락지구인 경우◀ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 [시행 2024. 9. 15.] [법률 제19702호, 2023. 9. 14., 타법개정] 제15조(취락지구에 대한 특례) ① 시ㆍ도지사는 개발제한구역에서 주민이 집단적으로 거주하는 취락(제12조제1항제3호에 따른 이주단지를 포함한다)을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제8호에 따른 취락지구(이하 “취락지구”라 한다)로 지정할 수 있다. ② 취락을 구성하는 주택의 수, 단위면적당 주택의 수, 취락지구의 경계설정 기준 등 취락지구의 지정기준 및 정비에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. ③ 취락지구에서의 건축물의 용도ㆍ높이ㆍ연면적 및 건폐율에 관하여는 제12조제9항에도 불구하고 따로 대통령령으로 정한다.
제26조(취락지구 건축물의 용도 및 규모 등에 관한 특례) ① 취락지구 건축물의 용도ㆍ높이ㆍ연면적 및 건폐율은 다음 각 호의 경우를 제외하고는 취락지구 밖의 개발제한구역에 적용되는 기준에 따른다. <개정 2009. 8. 5.> 1. 주택 또는 공장 등 신축이 금지된 건축물을 「건축법 시행령」 별표 1의 제1종 및 제2종 근린생활시설(단란주점, 안마시술소 및 안마원은 제외한다), 액화가스 판매소, 세차장, 병원, 치과병원 또는 한방병원으로 용도변경하는 경우 2. 별표 1 제5호다목에 따른 주택 또는 같은 표 제5호라목에 따른 근린생활시설을 다음 각 목의 기준에 따라 건축하는 경우 가. 건폐율 100분의 60 이내로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 300퍼센트 이하로서 기존 면적을 포함하여 연면적 300제곱미터 이하 나. 건폐율 100분의 40 이내로 건축하는 경우: 높이 3층 이하, 용적률 100퍼센트 이하 ② 취락지구정비사업을 시행하는 경우에는 제1항에 따른 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주거 및 생활편익시설 등을 설치할 수 있다. <개정 2013. 3. 23.>
