공사 중 연면적이 증가되어 200㎡ 초과 시 직영공사로 가능할까요?

 

공사 중 연면적이 증가되어 200㎡ 초과 시 직영공사로 가능할까요?

l 건축물의 공사 중 연면적 증가에 따른 시공사 제한 여부 l

 

 

 

공사 중 연면적이 증가되어 200㎡ 초과 시 직영공사로 가능할까요?

 

 

요약정리

Q: 공사 중 연면적이 증가되어 200㎡ 초과 시 직영공사로 가능할까요?

A: 증가되는 면적을 합산하여 산정하기 때문에 직영공사 불가.

 

 질의 요지

수고하십니다. 저희가 최근에 근생건물을 허가받았는데요. 당시에 해당 건물 연면적이 190㎡ 정도라서 시공사를 별도로 계약하지 않고, 건축주 직영공사로 허가를 받았습니다. 그러나, 공사 중에 연면적이 조금 늘어날 거 같은데.. 늘어난 후 연면적이 약 210㎡ 정도로 200㎡를 넘습니다. 건설산업기본법? 에 따르면 200㎡을 초과하면 건설사업자가 시공을 해야 하는데.. 이럴 경우에 건설사업자와 계약을 다시 하여 시공자 변경을 해야 하는지, 아니면 그냥 허가를 받았을 때와 같이 직영공사로 진행할 수 있는지 문의드립니다.

 

 

 질의 결론

「건설산업기본법」제41조에 따라 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 건설공사는 건설업자가 하도록 하고 있으나, 연면적이 200㎡ 이하의 건축물 등 같은 법 시행령 제37조에 따른 건축물은 건축주가 직접 시공하거나 건설업자에게 도급하여야 한다고 규정되어 있습니다. 또한, 「건축물의 시공자 제한 업무처리요령」에 따르면 시공 중인 건축물로서 설계변경으로 인하여 면적이 증가한 건축물인 경우에는 그 증가한 부분의 바닥면적을 합산한 면적으로 한다고 규정하고 있습니다. 따라서, 귀하의 경우 시공 중인 건축물의 연면적이 증가한 것으로 판단되므로 건축주가 직접 시공을 하기에는 어려움이 있는 점 양해하여 주시기 바랍니다.

 

 

 관련 법령

「건설산업기본법」
제41조(건설공사 시공자의 제한)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선(大修繕)에 관한 건설공사(제9조제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 건설사업자가 하여야 한다. 다만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설사업자에게 도급하여야 한다.
1. 연면적이 200제곱미터를 초과하는 건축물
2. 연면적이 200제곱미터 이하인 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 「건축법」에 따른 공동주택
나. 「건축법」에 따른 단독주택 중 다중주택, 다가구주택, 공관, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
다. 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물
 
② 많은 사람이 이용하는 시설물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 새로운 시설물을 설치하는 건설공사는 건설사업자가 하여야 한다.
1. 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따른 체육시설 중 대통령령으로 정하는 체육시설
2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 또는 도시공원에 설치되는 공원시설로서 대통령령으로 정하는 시설물
3. 「자연공원법」에 따른 자연공원에 설치되는 공원시설 중 대통령령으로 정하는 시설물
4. 「관광진흥법」에 따른 유기시설 중 대통령령으로 정하는 시설물
 
「건설산업기본법 시행령」
제37조(시공자의 제한을 받지 아니하는 건축물)
법 제41조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
1. 농업ㆍ임업ㆍ축산업 또는 어업용으로 설치하는 창고ㆍ저장고ㆍ작업장ㆍ퇴비사ㆍ축사ㆍ양어장 기타 이와 유사한 용도의 건축물
2. 삭제
3. 「주택법」 제4조에 따라 등록을 한 주택건설사업자가 같은 법 시행령 제17조제1항에 따른 자본금ㆍ기술능력 및 주택건설실적을 갖추고 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설하는 주거용건축물
 
「건축물의 시공자제한 업무처리요령」
제1조(목적)
이 예규는 「건설산업기본법」 제41조에 따른 건축물의 시공자 제한과 관련하여 건축물의 연면적 산정 기준을 명확히 하고자 한다.  
제2조(연면적 산정기준)
① 건축물의 연적면 산정기준은 건설사업자가 시공하여야 하는 면적을 기준으로 다음 각 호의 경우에 따라 산정한다.
1. 연면적의 산정은 하나의 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계로 하며, 1건의 허가나 신고로 여러 동의 건축물을 건축하는 경우 각 동의 연면적을 합산하지 아니하고, 각각의 건축물을 기준으로 한다.
2. 기존 건축물을 증축 또는 대수선하는 경우 그 증축 또는 대수선하는 부분의 바닥면적의 합계로 한다.
3. 시공중인 건축물로서 설계변경으로 인하여 면적이 증가한 건축물인 경우에는 그 증가한 부분의 바닥면적을 합산한 면적으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 완료된 건축물의 건축주가 사용승인을 받기 위해 허가권자에게 일괄하여 변경신고(「건축법」 제16조제2항 및 같은 법 시행령 제12조제3항에 따른 허가ㆍ신고사항의 일괄변경신고하는 경우를 말한다)하는 경우에는 그 변경되는 부분의 연면적은 산정하지 아니한다.
제3조(유효기간)
이 예규는「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 431호)에 따라 이 예규를 발령한 후 법령이나 현실 여건의 변화 등을 검토하여야 하는 2024년 8월 23일 까지 효력을 가진다.