아파트 매매 계약 시 절차 및 주의사항

 

아파트 매매 계약 시 절차 및 주의사항

l 부동산 계약 시 주의사항 l

 

 

 

아파트 매매, 살면서 개인이 할 수 있는 가장 큰 구매이자 지출이 아닐까 생각합니다. 큰 금액이 거래되는 만큼 꼼꼼히 검토하고 신중하게 진행해야 합니다. 오늘은 매매 계약 과정에서 놓치기 쉬운 부분, 주의사항들을 간단히 정리해 보겠습니다.

 

 

아파트 매매절차(기본)

01.거래대상, 물건 확인

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02.가계약금 입금(1% 내외 )

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03.매매계약서 작성(계약금(가계약금 포함)10% 내외)

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04.주택담보대출 실행(계약 전 사전에 방문하여 대충가능 여부 및 금액한도 파악 후 진행)

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05.중도금 납입(협의에 따름, 생력할 수 있음)

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06.잔금 납입

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07.소유권이전등기(잔금일에 동시에 처리필요)

 

 

매물 사전 조사 및 확인

▶ 인프라 및 환경  

아파트 브랜드 / 역세권 / 학군 / 단지 규모 / 준공연월 / 편의시설 / 대중교통 등 본인에게 적합한 주변 인프라, 생활동선 등을 고려하여 판단해야합니다. 더불어 인터넷으로 확인한 정보가 실제와 동일한 조건을 가지고 있는지 직접가서 현장을 확인하고 체크해야합니다. 

 

▶ 매물의 상태확인

내부 상태를 확인해야합니다. 곰팡이, 누수, 보일러 작동여부, 수압 등 간단한 조치로 해결될 수 있는 문제도 있지만 그렇지 않은경우 많은 시간과 비용을 들여야 하기에 사전에 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 추가적으로 관리비가 어느정도인지도 알아보하야합니다. 생각보다 단지, 위치별로 관리비가 차이나기 때문에 사전에 미리 알고 있어야 추후 많은 관리비에 당황하지 않을 수 있습니다. 

 

 

건축물대장 확인

건축물에 대한 정보가 나와있는 서류로 해당 건축물이 불법건축물인지, 용도는 무엇인지 등 확인해야 합니다. 매매 후 불법 건축물로 등재가 되어있다면 이행강제금이 부과되는 등 문제가 발생할 수 있습니다. 아파트에서도 발코니 확장이나 선쉐이드같은 불법건축물의 사례가 있으니 매매 전 확인해야합니다. 

 

 

등기부등본 확인

부동산 계약 시 등기부등본의 확인은 매우 중요합니다. 해당 부동산의 정보가 들어가 있기 때문입니다. 소유권이 넘어오기전 중간중간 발급받아서 확인이 필요하고, 소유권 이전 후에도 확인이 필요합니다.

 

▶ 등기부등본의 소유주가 매도인과 일치여부 확인

▶ 근저당, 가압류, 가처분, 가등기, 전세권 설정 등 권리관계 체크

▶ 소유권 이전등기 전·후 확인필요 (계약금 입금 전,후 / 계약서 날인 전,후 / 잔금입금 전,후 / 소유자 이전등기 전,후)

 

 

계약서 특약사항 넣기

특약사항을 넣어서 혹시 모를 사태에 대비하고 방어하는 것이 중요합니다. 특약사항은 계약자 당사자간 서로의 협의에 의해 결정되어지는 많큼 사전에 적절한 협의가 필요합니다.

 

[잡학지식.] - 아파트 매매 계약 시 특약내용정리

 

 

계약금 / 중도금 / 잔금 및 소유권 이전

▶ 계약금

· 계약금은 보통 주택 매매가격의 10%를 송부합니다. 입금전 등기부등본, 건축물대장을 확인하고 신분증, 등기부등본, 계좌의 이름이 일치하는지 확인하고 계약금을 송부해야합니다. 그리고 계약금 입금 후 확인 문자를 받으시기 바랍니다. 그리고 공인중개사로부터 가계약은 계약으로 인정되며 취소하는 경우 매도인은 배액배상, 매수인은 계약금을 포기한다는 내용의 문자를 확인 받아두시길 바랍니다. 

※ 배액배상 : 질을 팔려고 하는 사람에 의해서, 혹은 전세를 주려는 집주인에 의해서 계약이 파기되어 계약금이나 가계약금의 두배를 돌려받는 것, (하루하루 변하는 집값 상승이나 기타 사유에 의해서 집주인의 일방적인 파기에 대응)

 

▶계약 시 필요,확인 서류

<매도인>

1. 인감증명서 (매도용 인감증명서(매수인 인적사항 기재) / 일반용 인감증명서(근저당 말소 시))
2. 인감도장
3. 신분증
4. 주민등록초본
5. 임대차 계약서 사본(기존임차인이 있을경우)
6. 등기권리증(필증)
7. 등기부등본, 건축물대장 등 (부동산)
8. 물건 명세서, 부동산거래 신고필증 (부동산)
9. 중개대상물 확인설명서(부동산)
10.  아파트 매매계약서(부동산)
11. 개명 시 기본증명서(상세)

<매수인>

1. 신분증
2. 도장
3. 계약금

<대리인 방문 시>

1. 매도인 인감이 날인된 위임장
2. 매도인 인감증명서
3. 매도인 신분증, 인감도장
4. 대리인 신분증, 도장
5. 대리인 가족관계증명서 또는 주민등록등본

▶ 계약 시 확인사항

1. 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 확인 계약서 도장날인 직전 확인
2. 등기부등본상의 주소와 계약서에 기입된 집주소도 일치여부 확인
3. 집주소 및 아파트 동, 호 수 확인 (대출을 받야야 할 경우 등기부등본과 일치한 집주소로 기입)
4. 전입세대 열람원 요청 및 확인
5. 매도자 신분증 확인 및 계약서와 오탈자가 확인
6. 부동산 명의자가 방문을 못 했을 경우(대리인 계약) 위임장, 인감증명서, 인감도장, 신분증 지참 확인
7. 매매가, 계약금, 중도금, 잔금날짜, 부동산 소유권 이전일자 확실하게 명시(계약금은 매매가의 10%)
8. 계약금은 가계약금 포함 금액이며, 중도금은 필수가 아님, 중도금은 매도자와 협의 후 지정 할 수 있다.
9. 금액란에 변조 막겠다고 금액위에 도장 절대 금지 
10. 임대차 계약 승계 및 갱신청구권 확인
11. 대출을 받는다면 잔금일은 평일 오전(10~11시)가 제일 좋다. 근저당 설정과 소유권 이전 등기가 평일에 가능
12. 계약서 작성 시 녹음하기
13. 계약금, 잔금 등 모든 입금은 매도인의 이름이 동일한지 확인하여야 한다.
14. 세입자가 살고 있다면 계약갱신청구권이나 묵시적 갱신 여부 등

※ 세입자가 살고 있다면 반드시체크해야 합니다. 사전에 특기사항을 적시해놓거나 잔급지급일전 보증금을 반환요청하고 임차인 전출사실 확인서(전입세대 열람원)를 요청하는 방법도 있습니다. 또한 전세보증금 반환을 위해 추가적인 대출이 실행되어 있는지 계속 확인하셔야 합니다. 

※부부공동명의 물건이라 남편이와서 계약을 진행한다해도 부인의 위임장과 관계서류는 요청해야한다.

 

▶소유권 이전

· 잔금입금과 소유권이전등기를 동시 이행해야합니다. 만약 대출을 진행한다면 잔금 날짜는 평일로 잡는게 좋습니다. 이유인즉, 근저당 설정과 소유권이전 등기를 평일에 진행해야 합니다. 

 

▶기타

· 잔금일에는 중개수수료, 취등록 세, 법무사비 등 매매 대금 잔금 외에도 지출되는 돈이 많아서 이체한도를 여우있게 설정해 두는것이 좋습니다. 

· 매도인, 매수인, 중개업자 계약서를 일전한 간격을  두고 간인 날인 하기

 

 

부동산 중개인 수수료

중개수수료는 상한요율이 있어서 협의가 가능합니다. 하지만 보통 계약서를 쓰고나면 협의가 어렵기 때문애 사전에 수수료에 대한 협의를 진행하여야합니다.