아파트 매매 계약 시 특약내용정리

 

아파트 매매 계약 시 특약내용정리

l 부동산 계약 시 주의사항 l

 

 

 

▶ 기존 세입자 문제

1. 세입자가 이미있다면, 실거주를 원할 경우 계약갱신청구권은 받지 않기로 한다.
2. 기존 세입자(세입자)의 보증금 반환 등 세입자에 대한 권리, 의무는 승계하지 않는다.
3. 기존 세입자와의 권리 의무관계를 청산하고 집을 비워 줄 것. 

 

 

▶ 시설물의 하자 책임여부

1. 매수인은 잔금납부전 계약체결시점과 다른 중대한 하자 발생 시 매도인은 이를 수리해 주기로 하며, 만약 수리 등의 의무를 회피할 시 매수인은 계약을 취소할 수 있고 이로 인해 발생하는 해약금 또는 중개수수료 등 일체의 비용은 매도인이 부담하기로 한다.
2. 매도인은 잔금일로부터 6개월 이내에 발생하는 중대한 하자(누수 등 구체적 기입)에 대해 담보책임이 있음을 확인하며 매수인은 수리 요구 또는 수리비용을 청구할 수 있다. 만약 이를 어길 시 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있으며 매도인은 손해배상책임을 벗어날 수 없음을 계약체결일 현재 확인한다.
3. 중대하자(누수, 보일러, 하수도막힘, 유리창파손)가 있을 경우 매도인은 이를 수리해 주기로 한다
4. 현 시설물 상태의 계약이나 계약 시에 매도인이 고지하지 않은 부분에 하자가 있을 경우, 하자담보책임과는 별개로 매도인은 이를 수리해 주기로 한다.
5. 붙박이와 같은 소모품의 시설물은 인계하고 간다고 기입하는 것이 좋음.
6. 누수, 곰팡이, 결로 등 하자 사항에 대해 잔금일 전까지 매도자가 보수하기로 협의하며, 잔금 지급일로부터 6개월 이내 발견 시 매도인이 수리하기로 한다. 

※ 중대하자의 경우 특약사항에 기입하지 않아도 민법상의 이유로 계약 이후 6개월 이내가 아닌, 매수자가 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 중대하자를 매도인에게 청구할 수 있다고 한다.

 

▶ 잔금 시까지의 각종 공과금은 매도자 부담

1. 매도인 000은 매수인 000의 잔금 납부전(또는 등기이전일전)까지 해당 주택에 부과되는 각종 공과금 및 기타 비용을 납부하기로 하며 매수인이 이를 확인하는데 협조하기로 한다. 만약 이를 어길 시 매수인 000은 잔금 기일을 늦출 수 있으며, 이로 인해 발생하는 책임(이사를 못해서 발생할 수 있는 각종 비용 등)은 매도인이 부담한다.

 

 

▶ 계약시점 확인내용

1. 현 시설 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항 증명서를 확인하고 계약을 체결함
2. 현 시설물 상태에서의 매매 계약이며, 등기사항 증명서, 토지대장, 건축물대장을 확인하고 계약을 체결함

 

 

▶ 매도인 또는 매수인이 2명일 경우

1. 매수인 000은 매도인 000, 매도인 000 공동소유임을 확인하며, 매도인 000 계좌로 계약금, 중도금, 잔금을 입금하기로 하며 매도인 000, 매도인 000은 이를 동의한다.
2. 매도인 000은 매수인이 000, 000 두 명임을 확인하며 계약금, 중도금, 잔금은 000에게 입금받는 것을 확인하며 매수인은 이를 동의한다.

 

※ 부동산 매매계약 시 특약사항은 매수인 일방 또는 매도인 일방으로 작성할 수 없으며 계약 당사 간의 합의로 작성할 수 있습니다. 이렇게 작성이 된 특약사항들은 법적효력을 가지고 있으며 이를 어길 시 계약이 취소되거나 법적분쟁으로도 이어질 수도 있습니다. 다만 한 가지 주의사항은 법을 위반하는 특약사항은 계약서에 작성한다고 해도 법적인 효력이 없습니다. 따라서 현행법을 위반하여 상대방을 강제하는 내용, 구속하는 내용 등을 작성하여도 실제 법적으로는 효력이 발생하기 않습니다. 

 

 

▶ 기타사항

1. 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반관례에 따른다.
2. A은행 채권최고액 금 00원 상태의 계약으로 잔금일에 매도인이 상환하고 말소하기로 하며, 매도인은 잔금일까지 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다.
3. 잔금일 전 대출, 압류, 가압류 등 권리 변동시 계약을 해제할 수 있고, 이에 따른 위약금으로 계약금의 배액손해배상한다.
4. 잔금을 받음과 동시에 근저당을 말소한다.
5. 선수관리비는 매매대금과 별도록 매수인이 부담하고 승계한다.

※선수관리비 : 아파트 입주 시 관리사무소에서 미리 받아두는 관리비이며, '관리비예치금'이라고도 한다. 평당 적정금액으로 책정되고 모든세대가 부담하는 비용으로 잔금일에 매도인이 매수인에게 승계함.