임대임 동의 없는 전대, 임대차 계약 해지 가능한가요?

 

임대임 동의 없는 전대, 임대차 계약 해지 가능한가요?

l 부동산 상식 l

 

 

 

아파트, 빌라, 다가구 주택 등 다양한 부동산을 임대하다 보면 다양한 일들을 마주하게 됩니다. 이 글에서는 '임대임 동의 없는 전대, 임대차 계약'의 효력은 어떻게 되는지 알아보도록 하겠습니다. 

 

전대차 계약이란? 임대인과 임대차 계약을 맺고 집을 임대하고 있는 임차인이 다시 다른 사람에게 재임대를 하는 것을 말합니다 즉, '임차인이 본인의 임차권을 기초하여 임차물건을 제3자에게 사용·수익할 수 있도록 하는 계약'을 말합니다. 재임대를 실행한 임차은을 '전대인', 임차인에게 재임대를 받는 제3자를 '전차인'이라고 호칭합니다. 이렇게 되었을때 계약의 주체가 임대인, 임차인(전대인), 전차인 이렇게 세 부류의 이해관계자가 생겨나게 됩니다. 여기에서 전대차 계약의 효력은 임대인의 동의를 얻은 계약과 동의를 얻지 않은 계약으로 나눠서 살펴볼 수 있습니다. 

임대인의 동의를 얻은 경우의 전대차 계약

임대인이 임차인의 전대차 계약을 동의했다면 전차인은 여러가지 권리를 갖게 됩니다. 우선 임대차 계약 기간 만료의 사유로 종료된것이 아니라 임대인과 임차인의 협의로 임대차 계약을 종료할 경우 전차인은 계약에 따른 기간동안 계약을 존속 할  것을 임대인과 임차인에게 요구하고 보호받을 수 있습니다. 만약 임대인의 해지 통고로 임대차 계약이 종료될 경우 임대인이 전차인에게 통보하지 않으면 임차인에게 해지통보를 했다는 이유만으로 전차인에게 퇴거, 계약종료를 요구할 수 없습니다. 더불어 해지 통보를 하였다 하더라고 통보일로부터 6개월이 지나야만 해지의 효력이 발생합니다.

임대인의 동의를 얻지 않은 경우의 전대차 계약

집주인의 동의 없는 전대차계약이라면 어떻게 될까요? 임대인의 동의가 없었다고 할지라도 전대차 계약 자체는 임차인과전차인 둘 사이에서는 유효하게 성립됩니다. 하지만 임차인이 집주인의 허락없이 전대차 계약을 맺었을 경우 임대인은 민법629조 1항과 2항에 따라 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 민법 629조1항  "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다", 2항 "임차인이 전항(1항)의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"라고 명시하고 있기 때문입니다. 

동의없는 전대차의 계약일지라도 해지 할 수 없는 경우가 있다?

민법 631조에서 해지 조항은 건물의 임차인이 그 건물의 일부, 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 적용하지 아니한다라고 명시하고 있습니다. 즉, 물건의 전체가 아닌 일부분, 특정 부분을 전대했을 경우에는 전대차 계약을 체결했다는 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없다는 뜻입니다. 

전차인의 경우, 임대인 동의 없는 계약, 대항력이 없어요

임대인 동의 없는 전대차의 경우 원칙적으로 그 효력이 없기 때문에 임차인과 전차인은 임대인에게 대항력을 가질 수 없습니다. 전대차 계약을 맺었다고 하더라도 전차인은 임차인의 대항력 비추어 자신의 대항력을 취득 할 수 없습니다. 또한 임차인의 경우도 대항력의 조건중 하나인 실거주에 대한 조건을 갖추고 있지 않기대 대항력을 취득할 수 없는 상황이 발생하게 됩니다. 만약 동의 없는 임대차 계약을 알고 임대인이 임차인과의 계약을 해지하더라도 전차인이 집에서 나가지 않을 수 있습니다. 이 때는 임차인의 불법 점유로 임차주택의 반환을 청구(명도소송)할 수 있습니다. 

 

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