아파트 선분양, 후분양의 이해와 장단점 : APT ver.01

 

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아파트 선분양, 후분양의 이해와 장단점

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우리나라의 태표적인 주거형태 중 하나인 아파트(apartmrnt)는 개인이아닌 단체의 결과물로 우리나라에서는 보통 한국토지주택공사(LH), 시행사 또는 지역주택조합에서 추진하여 건설되고 있다. 아파트가 대표적인 투기물건으로의 역활을 하고 있고, 코로나 시기를 지나면서 한번쯤은 아파트 분양에 대해 관심을 가져본 적이 있을것이다. 아파트에 살고는 있지만 사실 우리는 아파트를 잘 모른다고 해도 틀린 말은 아닐 것이다. 오늘부터 하나하나 아파트에 대한 궁금증과 우리가 모르고 있던 아파트의 여러가지 측면을 건축법의 관점에서 들여다 보고자 한다. 

 

 

● '선' 분양이란.? 

- 주택이 완공되기 전 입주자에게 분양하는 것을 말하며, 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 건설자금으로 이용하여 주택을 건설하도록 하고 있는 것을 말한다.

 

● '후' 분양이란.? 

- 주택이 60~80% 정도로 거의 완공이 된 상태에서 실물을 확인한 후 구매할 수 있도록 하는것을 말한다.

 

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● '선' 분양 / '후' 분양의 장·단점으로 차이점 알아보기

'선' 분양의 장점 
1) 2~3년 빠른시점의 주택가격(분양가)산정으로 상대적으로 저렴하며 시세차익 발생가능성 높음.
2) 초기 투자자금 감소 및 공사비의 안정적인 제원 확보

'선' 분양의 단점
1) 부실시공 시 입주 거부권이 없음.
2) 사업주체의 부도등 사업에 대한 리스크가 발생.
3) 입주시기의 지연 등 변수발생 가능성이 있음.
( 주택 완공전에 분양가의 70%이상이 투입된 상태로 부실공사나하자 및 입주시기 지연에도 계약해지 불가능)
4) 분양 후 공사비, 인건비 등의 상승으로 리스크 존재.

'후' 분양의 장점
1) 공사 중 부도등의 시공사 리스크에서 보다 자유로움. (사업의 안전성이 높음)
2) 부실시공 가능성이 상대적으로 감소.(건설사들이 아파트의 완성도와 품질향상에 노력할 요인)
3) 실제로 입주할 부지에 아파트의 골조공사와 동별 배치 주변지형들을 파악 가능.
4) 계약 후 일정시간 내 빠른 입주가 가능.
5) 미확정된 분양가와 시공단가로 시공 시 시공사의 공사비 부담 감소로 부실시공 위험 감소
6) 분양권 투기수요에 대한 아파트 가격상승 감소.

'후' 분양의 단점
1) 구매자금이 한번에 투입되어 부담 발생.
2) 건설사의 금융비용(이자)이 늘어나 분양가가 높게 책정.
3) 입주시점의 분양가 산정으로 다소 구입금액이 높으며 시세차익 가능성 상대적으로 낮음.
4) 자금력이 약한 건설사들은 진입이 어려워 공급량 감소 우려
5) 건설사들이 입지여건이 좋은 곳에만 사업이 집중될 수 있어 지역별 격차가 벌어질 수 있음.
(후분양이기에 상대적으로 분양에 대한 부담이 크기때문에 분양이 잘되는 곳에만 사업집중)

 

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● '선'분양와 '후'분양의 사업 진행 비교

 

1)자금투입기간

- 선분양의 경우 분양이 성공적으로 마무리되면 공사 진행 시 분기별로 수분양자들의 중도금 납부로 안정적인 공사비 조달이 가능하고, 공사비가 조달가능하다는 것은 공사비를 금융에서 조달받는 후분양과 다르게 이자에 대한 부담이 적어지고 전체적인 공급가(분양가)를 낮추는데 영향이 있습니다. 물론 분양이 잘되지 않으면 사업지에 대한 부족으로 공사중 많은 리스크(시공사의 부도, 자금조달 실패로 사업중단 등)를 가지고 가야한다는 단점도 존재합니다. 분양이 성공적이다라는 전제하에서는 자금조달이란 측면에서는 선분양이 후분양보다 유리합니다.

 

2)프리미엄 발생

분양 시점에서부터 입주 시 까지의 기간이 선분양이 후분양에 비해 길기 때문에 그기간 만큼 전매, 또는 주변시세의 변화로 분양권 매수 등 입주 후 시세차익실현가능성이 높습니다. 

 

3)입주시기 

선분양의 경우 공사기간을 예측하고 수분양자들에게 예정 입주시기를 공고하기 때문에 공사기간 중 물류파동, 유통대란, PF자금조달 문제 등의 문제가 발생하면 입주시기가 지연될 수도있고, 공가기간에 대한 시공사의 압박이 상대적으로  크기때문에 공사의 품질저하 요인으로 작용할 수도 있습니다. 

 

4)시공품질

선분양의 경우 여러요인으로 시공품질이 기대치 이하인 상황이라도 분양금의 70%이상이 투입된 시기로 계약에 대한 해지가 어렵습니다. 하지만 후분양의 경우도 공사가 완료된 결과물을 보고 입주하는 것이 아니고 선분양의 경우와 같이 모델하우스로 분양하기에 품질을확보 할 수 있다고 말하가 어렵습니다. 후분양의 장점이라면 전체적인 아파트의 형상은 갖추고 있기에 인동간격, 동간배치, 주변환경 등 외부적인 요인의 상태를 눈으로 직접 볼 수 있습니다. 그리고 70%이상 공사가 진행되어 있는 상태이기에 선분양 보다는 공사중 발생할 수 있는 리스크가 없지는 않지만 선분양 보다는 작다고 말할 수 있습니다. 

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글을 마치며 . . . 

선분양, 후분양에 대해서 알아보았습니다. 분양방식의 단편적인 장,단점을 살펴보았습니다. 하지만 시공사, 시행사, 수분양자의 상황과 입지요건에 따라 장,단점은 달라질 수 있습니다. 전체적인 그림을 이해하고 자신에게 적합한 방식의 분양권에 대한 접근이 필요할 것 같습니다.

 

모델하우스의 견 본주택과 다른 마감재, 부실공사와 입주연기 등 아파트 논란이 있을 때마다 후분양제를 의무화하자는 목소리가 커지고 있습니다. 후분양이란 제도가 우리나라에서는 60~70% 정도 공정률에서 분양하는 것을 의미 하기때문에 그 실효성은 미비하다고 여겨집니다.

 

사용승인 완료 후 분양이라면 다소 분양가가 높더라도 안정적인 입주와 품질상태를 원하는 수분양자들에게는 좋은 선택지가 될 수 있을 것 같습니다. 후분양, 선분양에 대한 논란, 입주시기지연, 시공품질, 추가공사비 등의 문제들이 더이상 나오지 않게 제도적으로 먼저 변화하고, 변화하는 제도가 실효성이 있는 변화의 방향이였으면 좋겠습니다.

 

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