학원창업(설립) 시 건축물 용도와 용도변경관련 주의사항

 

"학원창업 시 건축물 용도변경 관련 주의사항"

 

 

CHECK LIST !! 

1) 건축법상 용도가 가능한지 ?

▶ 입접을 희망하는 건축물의 건축물대장 확인을 해보자. 해당 상가가 제2종 근린생활시설(학원)으로 되어있고, 내가 입점하고자하는 상가의 면적이 500m2 이하라면 건축법상 용도가 가능하다.

 

예를들어 상가 1개호실만을 임대한다라고 가정하면 1개호실의 면적만 생가하면 된다. 하지만 학원의 규모가 몇개호실을 합쳐서 운영해야한다라고 하면 반드시 전체 호실의 면적의 합("해당 용도로 쓰는 바닥면적"이란 부설 주차장 면적을 제외한 실(實) 사용면적에 공용부분 면적(복도, 계단, 화장실 등의 면적을 말한다)을 비례 배분한 면적을 합한 면적을 말한다.)을 고려해야한다. 

 

※ 기존에 "A"학원, "B"학원을 인수하여 학원을 생각한다면 면적에 따라 교육연구시설로 분류되어 용도변경 대상이 될 수 있다.

 

2) 용도변경을 해야하는 상황이라면 ?

1) 제2종 근린생활시설 _ 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 교습소(자동차교습·무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 직업훈련소(운전·정비 관련 직업훈련소는 제외한다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것

2) 교육연구시설(제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다) _ 라. 학원(자동차학원·무도학원 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다), 교습소(자동차교습ㆍ무도교습 및 정보통신기술을 활용하여 원격으로 교습하는 것은 제외한다)

 

▶ 위 법령에서 확인 가능한것과 같이 우선 용도변경이가능 하기위해서는 내가 생각하는 학원의 규모가 500m2 미만이라면 제2종 근린생활시설(학원), 500m2 이상이라면 교육연구시설의 용도가 가능한 지역이어야 한다. 

 

건축법 시행령 별표 1  비고 제1호에 따라 "해당 용도로 쓰는 바닥면적"을 산정할 때 건축물의 내부를 여러 개의 부분으로 구분하여 독립한 건축물로 사용하는 경우에는 그 구분된 면적 단위로 바닥면적을 산정한다. 다만, 다음 각 목에 해당하는 경우에는 각 목에서 정한 기준에 따른다.
가. 제4호더목에 해당하는 건축물의 경우에는 내부가 여러 개의 부분으로 구분되어 있더라도 해당 용도로 쓰는 바닥면적을 모두 합산하여 산정한다.
나. 동일인이 둘 이상의 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 사용하는 경우에는 연접되어 있지 않더라도 이를 모두 합산하여 산정한다.
다. 구분 소유자(임차인을 포함한다)가 다른 경우에도 구분된 건축물을 같은 세부 용도로 연계하여 함께 사용하는 경우(통로, 창고 등을 공동으로 활용하는 경우 또는 명칭의 일부를 동일하게 사용하여 홍보하거나 관리하는 경우 등을 말한다)에는 연접되어 있지 않더라도 연계하여 함께 사용하는 바닥면적을 모두 합산하여 산정한다.
위 에서 말한 바와 같이 구분소유자의 경우는 해당 건물에 다른 학원이 입점해있다하더라고 "해당 용도로 쓰는 바닥면적"을 산정 할 때 별도로 구분하여 산정한다.

 

3)용도가 가능한 지역이라면 추가적으로 고려해야하는 것은 ?

 

• 주차장 확보 

근린생활시설 시설면적 135m2 당 1대(지자체 상이) / 교육연구시설  시설면적 200m2 당 1대(지자체 상이)로 가정하자 기존에 있는 용도가 시설면적 100m2 당 1대에 해당하는 용도라면 문제가 되지않는다. 하지만 시설면적 250m2당 1대에 해당하는 용도라면 혹은 그이상의 용도라면 문제가 된다. 주차대수에 여유가 있거나 추가로 설치할 공간이 있다면 모르겠으나그게 아니라면 주차장 확보가 안되 조건을 만족할 수 없게 된다. 

 

• 직통계단 2개소 대상여부

제2종 근린생활시설(학원)의 경우

건축법 시행령 제34조(직통계단의 설치) 의 내용중 . . . 교육연구시설 중 학원, . . . 용도로 쓰는 3층 이상의 층으로서 그 층의 해당 용도로 쓰는 거실의 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 것은 직통계단이 2개소 이상설치 되어야 한다. 따라서 제2종 근린생활시설의 학원이 아닌 교육연구시설의 학원의 규모라면 해당건물의 직통계단이 2개소 이상 설치되어 있는지 확인 해야한다.(다만 2003년 3월 24일 이전 건축된 건물은 해당 기준 적용을 제외)

 

• 불법 또는 위반 건축물 / 지하층 불가능

단, 지하실일 경우 한 쪽변이 완전히 지상으로 드러나 있을 경우(반지하)는 가능)

 

• 학원의 교육환경 관련 제한사항 확인

「학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률」 제5조제2항

② 학교교과교습학원을 설립ㆍ운영하는 자 또는 교습자는 교육환경을 해칠 우려가 있는 영업소(이하 “유해업소”라 한다)와 동일한 건축물 안에서 학교교과교습학원이나 교습소를 설립ㆍ운영하여서는 아니 된다. 

. . . . 

⑤ 제2항 및 제3항은 연면적 1천650제곱미터 이상의 건축물에 대하여는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 적용하지 아니한다. 

1. 학원이 유해업소로부터 수평거리 20미터 이내의 같은 층에 있는 경우

2. 학원이 유해업소로부터 수평거리 6미터 이내의 바로 위층 또는 바로 아래 층에 있는 경우

 

학교보건법 제6조 제1항에 해당하는 교육환경 유해업소 종류 :

극장, 총포화약류의 제조장 및 저장소, 고압가스·천연가스·액화석유가스 제조소 및 저장소, 단란주점, 유흥주점,

호텔, 여관, 여인숙, 무도학원, 무도장, 노래연습장, 담배자판기, 전자오락실 등