하자보수보증은 해당 공사로 인하여 일정한 기간 내 하자가 발생하였을 경우 건설공제조합 등에서 약정한 내용에 따라 시공자(수급인)를 대신하여 보증금(하자보수비용)을 건축주(도급인)등에게 지급하여 주는 보증이라 할 수 있습니다. 현실적인 측면에서 민간공사에서는 공사의 내용이나 규모에 따라서 하자보수보증서를 발급해주는 업체도 있지만 그렇지 않은 업체도 있습니다. 오늘은 하자보수보증서란 무엇인지 발급기준, 대상 등 관련내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
하자보수 보증서란?
▶ 하자보수보증은 해당 공사로 인하여 일정한 기간 내 하자가 발생하였을 경우 건설공제조합 등에서 약정한 내용에 따라 시공자(수급인)를 대신하여 보증금(하자보수비용)을 건축주(도급인)등에게 지급하여 주는 보증이라 할 수 있습니다.
하자보수 보증서는 의무인가?
하자보수보증서(하자이행증권)는 어려 법령에 근거를 두고있습니다. 예를들어 '지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률' ' 공동주택관리법' '건설산업기본법'등 각 계약당사자의 성격이나 계약에 근거를 두고 있는 법령에서 각각 하자보수보증서 발급에 관해서 정하고 있습니다.
건설산업기본법 제28조(건설공사 수급인 등의 하자담보책임) ① 수급인은 발주자에 대하여 건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 다음 각 호의 범위에서 공사의 종류별로 대통령령으로 정하는 기간에 발생한 하자에 대하여 담보책임이 있다. 1. 건설공사의 목적물이 벽돌쌓기식구조, 철근콘크리트구조, 철골구조, 철골철근콘크리트구조 및 그 밖에 이와 유사한 구조로서 구조내력(構造耐力)에 해당하는 경우: 10년 2. 제1호 이외의 경우: 5년 건설산업기본법 시행령 제30조(하자담보책임기간) ①법 제28조제1항의 규정에 의한 공사의 종류별 하자담보책임기간은 별표 4와 같다. ② 법 제28조제3항 단서에 따라 건설공사의 하자담보책임기간을 도급계약에서 특별히 따로 정할 경우에는 도급계약서에 다음 각 호의 사항을 알 수 있도록 명시하여야 한다. 1. 따로 정한 하자담보책임기간과 그 사유 2. 따로 정한 하자담보책임기간으로 인하여 추가로 발생하는 하자보수보증 수수료
공동주택관리법 제36조(하자담보책임) ① 다음 각 호의 사업주체(이하 이 장에서 “사업주체”라 한다)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다. 1. 「주택법」 제2조제10호 각 목에 따른 자 2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 3. 제35조제1항제2호에 따른 행위를 한 시공자 4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자 공동주택관리법 시행령 제36조(담보책임기간) ① 법 제36조제3항에 따른 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별 담보책임기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 다음 각 호와 같다. 1. 내력구조부별(「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부를 말한다. 이하 같다) 하자에 대한 담보책임기간: 10년 2. 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간: 별표 4에 따른 기간
지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제20조(계약의 담보책임) ① 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 공사의 도급계약을 체결할 때에는 그 담보책임의 존속기간을 정하여야 한다. ② 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 물품 및 용역 등의 계약을 체결할 때에는 그 계약의 성질상 필요한 경우 담보책임의 존속기간을 정할 수 있다. ③ 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 담보책임의 존속기간 중 목적물에 하자가 발생한 때에는 적절한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 요구하거나 보수를 하여야 한다. ④ 제1항과 제2항에 따른 담보책임의 존속기간은 「민법」에서정한 기간을 초과할 수 없다. ⑤ 제1항과 제2항에 따른 담보책임의 존속기간, 하자 검사의 절차와 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(하자보수보증금) ① 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 제20조제1항 및 제2항에 따라 담보책임의 존속기간을 정한 경우에는 계약상대자로 하여금 그 계약의 하자보수를 보증하기 위하여 하자보수보증금을 내도록 하여야 한다. 다만, 다른 지방자치단체, 공공기관 및 지방공기업 등 대통령령으로 정하는 계약상대자에 대하여는 하자보수보증금의 납부를 면제할 수 있다. ② 제1항에 따른 하자보수보증금의 금액, 납부시기, 납부방법, 예치기간, 금액산정, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ③ 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 계약상대자가 하자보수 의무를 이행하지 아니한 경우에는 그 하자보수보증금 중 하자보수에 필요한 금액을 해당 지방자치단체에 귀속시켜야 한다. 다만, 제1항 단서에 따라 하자보수보증금의 납부를 면제한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 면제받은 자로 하여금 하자보수에 필요한 금액을 해당 지방자치단체에 내도록 하여야 한다. ④ 제3항에도 불구하고 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 그 하자의 보수를 위한 예산이 없거나 부족한 경우에는 지방자치단체에 귀속시키지 아니하고 직접 사용할 수 있다.
하자보수 보증금을 초과하는 손해의 경우는?
<관련내용> "그렇다면 하자보수보증서의 금액을 초과하는 손해의 경우는 어떻게 되나요? 하자보수 보증금의 특성상 실제손해(실손해)가 약정한 하자보수 보증금을 초과하는 경우에는 손해배상청구를 통하여 그 초과액의 손해배상을 구할 수 있다는 명시 규정이 없습니다. 하지만 도급인(건축주)은 수급인(시공사) 하자보수불이행을 이유로 하자보수보증금 몰취 외 감정 등을 통해 손해의 정도를 입증할 수 있는 경우 손해배상을 받을 수 있습니다. 실제로 하자가 발생하였을 경우 보수비용이 하자보수보증금의 금액으로 부공한 경우 시공사(수급인)대상으로 하자에 따른 손해배상청구소송을 제기, 배상받은 사례도 있습니다.
공동주택 하자보수보증서 보증금 청구가능 하자란?
<판례 사례> "보증대상이 되는 하자" 아파트 등 하자(집합건축물 등)로 입주자대표회의에서 하자보수보증인에게 보증금을 청구하려면 하자가 주택법 시행령상의 하자보수기간 내 발생한 사실을 입증하여야합니다. 즉 사용검사 이후 생긴하자, 사용검사 이전에 이미 하자의 원인이 존재하고 있었다 하더라고 그로 인한 균열, 작동 또는 기능불량 등의 하자가 사용검사 이후 나타난 경우가 해당합니다. 여기에서 문제는 미시공, 변경시공, 부실시공 등 사용검사 이전에 이미 실직적으로 나타난 하자의 경우 입니다. 대법원에서는 사용검사 이전의 하자문제에 대해서 '보증대상이 되는하자', '사용검사일 이후에 발생한 하자' 이어야 한점, 공사상의 잘못으로 주택의 기능상, 미관상, 안전상 문제를 초래하는 균열 등이 사용검사 이후에 비로서 나타나야만 한다 할 것이고 사용검사 이전에 나타난 균열 등은 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되었다 하더라도 보증대상이 되지 못한다고 판시하였습니다. (대법원 2022.3.26.선고99다52268판견)
<관련법령> 공동주택관리법 제36조(하자담보책임) ③ 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 4. 18., 2020. 6. 9.> 1. 전유부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날 2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일
건축물 하자에 따른 공사대금 지급 거부
건물이 완공되었는지 여부는 공사가 “당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료하고 그 주요 구조 부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로 완성되고 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않는다고 해석함이 상당”하다(대법원 1994. 9. 30. 선고 94다32986 판결). 그렇다면 건물이 완성되었음에도 도급인이 하자를 이유로 미지급 공사대금의 지급을 거부하는 경우는 어떨까. 수급인(시공사)의 미지급 공사대금의 지급 청구와 도급인(시행사)의 하자보수청구권이 동시이행관계에 있다는 것이 대법원의 확립된 견해이나(대법원 2001. 6. 15. 선고 2001다21632 판결 참조), 법조문상 근거는 빈약하다. 공사대금지급의무와 하자보수의무가 동시이행관계라는 점을 인정하고 넘어간다 해도, 그 인정 범위가 문제다. 미지급 공사대금이 몇십억원 이상인 데에 반하여, 해당 건물에 발생한 하자의 보수비가 몇억원에 불과한 경우에도 미지급 대금 전체에 대한 동시이행관계를 인정해야 할까. 추가로 발생하는 문제는 하자보수비의 환산이 단기간에 되지 않는다는 것이며, 통상 법원 감정 절차를 통해야만 가능하다는 점이다. 법원은 ‘건물 일부분에 하자가 있는 경우에도 공사대금 전액의 지급을 거절할 수 있다’는 입장이며, 예외적으로 “미지급 공사대금에 비해 하자보수비 등이 매우 적은 편이고 하자보수공사가 완성되어도 공사대금이 지급될지 여부가 불확실한 경우”에만 하자보수비에 상응하는 금액만이 동시이행관계에 있다고 본다(대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결). 위 판결에서 미지급 공사대금은 약 54억원인데에 반해, 하자보수비용은 6억원에 불과했다. 위 금액은 1996년 당시에 산정된 것이니 현재 가치로는 100억원이 넘을 것이다. 그런데도 해당 원고 시공사는 54억원을 받기 위해 1심 판결까지 2년을 기다렸다. 시공사 입장에서 더 억울한 경우는, 미지급 공사대금이 관련 자료로서 매우 명백하게 산정되고 손쉽게 증명 가능함에도 불구하고, 하자보수비용의 산정이 법원 감정절차에 의해야 한다는 이유로 미지급 대금 전액의 지급이 1년 이상 보류되는 경우이다. 감정절차가 개입되는 경우 판결 선고까지 아무리 일러야 1년인 경우가 대다수이기 때문이다. 감히 제언하자면, 해당 공사도급계약상 하자보수보증금을 수급인이 지급했거나, 하자보수보증서를 발급해준 경우 미지급 공사대금 지급을 전액을 인용하는 판결이 합리적일 것이다. 그것이 어렵다면 국가계약법 제18조 제2항 등 관계법령상의 하자보수보증금률만을 공제하는 방법도 있다.
하자보수 보증 동시이행항변권
하자보수보증 동시이행항변권 저희 업체는 설비공사를 하도급받아 공사를 완료했음에도 불구하고, 공사 잔금을 제대로 지급받지 못하고 있는 상태입니다. 그러나, 원사업자측에서는 공사가 완료됐으므로 하자보수보증서를 발급해 달라고 요청을 하고 있고, 하자보수보증서가 발급되면 나머지 공사대금을 주겠다고 회유하고 있습니다. 저희 업체는 원사업자를 신뢰할 수 없어 잔여 공사대금의 지급이 제대로 이뤄지지 않으면 하자보수보증서를 발급해 주지 않고자 하고 있습니다. 저의 업체의 태도가 법적으로 정당한 것인가요? 일반적으로 공사도급계약에 따라서 공사가 완료되면 도급업체는 공사대금을 지급하고 수급업체는 공사에 대한 하자보증서를 보증기관으로 발급받아 제출하게 됩니다. 그러나, 공사가 완료됐음에도 불구하고 잔여 기성대금 내지는 추가 공사대금의 정산이 채 이뤄지지 않은 상태에서도 원사업자가 하도급업체에게 하자보증서의 제출을 요구하는 경우가 허다하게 발생하고 있습니다. 원사업자의 회유에 공사대금을 정산받지 못한 채로, 하자보증서를 제출하는 경우가 있는데, 하도급대금을 정산받지 못할 경우 하자보증서 제출 요구를 거부할 수 있습니다. 결론적으로 말씀드리면 공사가 끝나더라도 공사대금을 제대로 받지 못한 상태에서는 하도급업체가 원사업자에게 하자보증서를 먼저 제출해야 할 의무가 없습니다. 대법원 판결례에 따르더라도 “수급인이 공사대금을 지급받을때까지 도급인에게 하자보수보증금을 현금 또는 보증서 등으로 납부 또는 제출하기로 약정했다면, 특별한 사정없인 수급인의 하자보수보증채무는 도급인의 공사대금채무와 동시이행 관계에 있다”고 판시하고 있습니다.(대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다24176 판결) 참고로, 만일 원사업자가 당시에 이미 발생한 하자부분에 대해 하자보수 공사비를 자신이 청구할 수 있는 손해금이라고 하면서 하도급업체에 대해 지급해야 할 공사비에서 공제하게 되는 경우에는 원사업자와 하도급업체 간에 하자와 관련한 분쟁은 사실상 종결돼 하자보수보증금을 별도의 손해로 인정할 여지가 없다고 할 것입니다. 이러한 경우에는 하자보수보증금을 이유로 동시이행 항변을 행사할 수는 없습니다.(대법원 2008. 7. 24.선고 2007다69186 판결) 또 원사업자측에서 공사계약상 ‘하자보수보증금율’(공동주택관리법상의 하자보수보증금율)에 해당하는 하자보수보증금을 넘어서는 미시공 하자의 보수를 갈음하는 손해배상금의 공제를 주장해 미지급 공사대금에서 공제가 된 경우에는 재차 원사업자 측에서 하자보수보증금의 납부 또는 하자보수보증서의 교부를 주장할 수 없게 됩니다.(서울중앙지방법원 2023. 5. 17. 선고 2021가합524257 판결) 따라서, 질의사안과 같이 공사를 완료한 후 하도급대금에 대한 정산이 제대로 이뤄지지 않고 있다면, 하도급업체는 원사업자측의 하자보증서의 제출 요청을 거부할 수 있으며 공사대금의 정산과 동시에 하자보증서를 제출하겠다고 항변을 할 수 있습니다.
하자보수 보증서 관련 질의회신 사례
공동주택관리법에 따른 하자보수보증금 예치 의무 주체는?
1. 질의요지 공동주택관리법 제37조 제1항 전단에서는 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 입주자등의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 한다고 규정하고 있습니다. 또 같은 법 제38조 제1항 본문에서는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위해 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치해야 한다고 규정합니다. 이에 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조 제1항 전단에서는 같은 법 제38조 제1항에 따라 사업주체는 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나, 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사 등 같은 법 시행령 제41조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입해야 한다고 규정합니다. 공동주택관리법 제36조 제1항에 따른 사업주체로부터 민간건설임대주택 건설공사를 일괄 도급받아 해당 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우, 민간건설임대주택의 분양전환 시 공동주택관리법 제38조 제1항 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 임대사업자만을 의미하는지 아니면 ‘일괄 수급 시공자’도 포함되는지요? 2. 회답 이 사안의 경우, 민간건설임대주택의 분양전환 시 공동주택관리법 제38조 제1항 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 임대사업자만을 의미합니다. 3. 이유 먼저 법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성돼 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없습니다. 공동주택관리법 제38조 제1항에서는 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위해 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치해야 한다고 규정하고 있습니다. 또 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제41조 제1항 전단에서는 같은 법 제38조 제1항에 따라 사업주체는 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나, 주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사 등 같은 법 시행령 제41조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 취급하는 보증으로서 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입해야 한다고 규정합니다. 여기서 사업주체의 용어 바로 다음에 괄호를 둬 ‘건설임대주택을 분양전환하려는 경우에는 그 임대사업자를 말한다’고 그 용어의 의미에 대해 부연 설명하고 있습니다. 또 건설임대주택을 분양 전환하려는 경우에는 같은 법 제38조 제1항에 따라 하자보수보증금을 예치해야 하는 사업주체는 ‘임대사업자’로 한정되는 것을 명확히 규정하고 있습니다. 따라서 같은 법 제37조 제1항에 따른 일괄 수급 시공자가 따로 있는지 여부에 관계없이 민간건설임대주택의 분양전환 시 공동주택관리법령에 따라 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 ‘임대사업자’만을 의미합니다. 그리고 공동주택관리법 시행령 제41조 제1항 전단에서는 공동주택관리법 제38조 제1항에 따라 사업주체는 하자보수보증금을 은행에 현금으로 예치하거나 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입해야 한다고 규정합니다. 같은 법 시행령 제41조 제2항 제3호에서는 사업주체는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 양도신고서, 양도 허가신청서를 사용검사권자에게 제출할 때에 같은 조 제1항에 따른 현금 예치증서 또는 보증서를 함께 제출해야 한다고 규정하고 있습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 및 같은 법 시행규칙 제16조 등에서는 양도신고서 및 양도 허가신청서의 제출 주체로 임대사업자를 규정하고 있습니다. 이처럼 민간건설임대주택의 분양전환 시에는 임대사업자로 하여금 양도신고서 등과 함께 현금 예치증서 등을 제출하도록 규정하고 있는 점에 비춰보면 공동주택관리법령에 따라 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자는 임대사업자만을 의미한다고 봅니다. 아울러 공동주택관리법 제38조 및 같은 법 시행령 제41조에 따른 하자보수보증금 예치 의무는 하자보수를 보장하기 위해 일정 금액을 담보책임기간 동안 현금으로 예치하거나 하자보수보증금 지급을 보장하는 보증에 가입하도록 하는 것입니다. 공동주택관리법령에서는 민간건설임대주택을 분양 전환하려는 경우에 있어 일괄수급 시공자의 하자보수보증금의 예치 의무에 관해서는 명시적으로 규정하고 있지 않습니다. 민간건설임대주택을 분양 전환하려는 경우 해당 임대주택의 분양에 대해 하자보수보증금의 예치 의무가 있는 자를 공동주택관리법 시행령 제41조 제1항에 규정된 ‘임대사업자’ 외에 일괄 수급 시공자까지 확대 해석하기 어렵다는 점도 고려해야 합니다.
