건축물의 옥상, 아파트 공용공간 등 간이 수영장 설치 시 허가없이 가능할까?

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건축물의 옥상, 아파트 공용공간 등 간이 수영장 설치 시 허가없이 가능할까?

ㅣ 간이수영장, 놀이시설 등의 설치 시 인허가 해당 여부 ㅣ

 

 

 

prologue

간혹 뉴스 등의 매체에 아파트 공용공간, 지붕 등의 장소에 개인이 이용하는 간이 수영장, 놀이시설을 설치하여 이웃의 눈살을 찌푸리게 만드는 일이 발생하고는 합니다. 그렇다면 건축물의 옥상, 아파트 공용공간 등 간이 수영장 설치 시 허가 없이 가능할까요? 공용공간을 개인의 용도로 사용하는 것이 가능할까요?

 

 건축물의 옥상, 아파트 공용공간 등 간이 수영장 설치 시 허가없이 가능할까?

 

“건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 이라정의 하고 있기에 지붕과 기둥 또는 벽이 없는 간이 수영장등의 설치를 건축법을 위반한 불법건축물의 일부로 보기에는 적절하지 않습니다. 하지만 간혹 지자체에 따라 공간의 성격 즉, 실제 사용하는 용도에 근거하여 거실로 판단하여 수영장을 불법증축 또는 무허가 가설건축물로 처리할 수도 있습니다.

 

더하여 건축법에서는 건축물을 건축하기 위해서는 건축구조기준에 적합하게 건축물의 구조를 해석하도록 하고 있고 이에 따라 설치되는 수영장의 하중이 반영된 구조로 설계되어야 합니다. 또한  건축물의 구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물로서 건축조례로 정하는 것에 대해서는 공작물 축조 신고를 하도록 하고 있습니다.  옥상층에 다른 용도를 부여한 경우 (예: 옥상정원, 헬기착륙장, 집회 또는 산책로 용도 등) 설계하중이 달라지므로 무작정 설계하중 이상이라고 볼 수 없을 수도,  설치자가 건물주인 경우가 많아 제3자의 민원으로 거둘 수 있는 실익이 많지는 않지만 건축물의 안전과 관련된 민감한 문제이기도 합니다. 실제로 2020년 한 빌라에 거주하는 C씨가 옥상에 간이풀장을 설치하고 물을 8톤 정도 받아 친구들과 파티를 벌이면서 한바탕 소동이 벌어졌고, 옥상 바로 아래 5층에 사는 주민이 ‘천장이 부서지는 소리가 났다’며 거세게 항의하여 민원제기하여 구청에서 안전진단을 한 결과 옥상 바닥이 붕괴될 수 있다는 진단이 나와 결국 보강공사를 진행한 사례도 있습니다. 

 

건축법 시행령
제118조(옹벽 등의 공작물에의 준용)
① 법 제83조제1항에 따라 공작물을 축조(건축물과 분리하여 축조하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)할 때 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 해야 하는 공작물은 다음 각 호와 같다.
1. 높이 6미터를 넘는 굴뚝
2. 삭제
3. 높이 4미터를 넘는 장식탑, 기념탑, 첨탑, 광고탑, 광고판, 그 밖에 이와 비슷한 것
4. 높이 8미터를 넘는 고가수조나 그 밖에 이와 비슷한 것
5. 높이 2미터를 넘는 옹벽 또는 담장
6. 바닥면적 30제곱미터를 넘는 지하대피호
7. 높이 6미터를 넘는 골프연습장 등의 운동시설을 위한 철탑, 주거지역ㆍ상업지역에 설치하는 통신용 철탑, 그 밖에 이와 비슷한 것
8. 높이 8미터(위험을 방지하기 위한 난간의 높이는 제외한다) 이하의 기계식 주차장 및 철골 조립식 주차장(바닥면이 조립식이 아닌 것을 포함한다)으로서 외벽이 없는 것
9. 건축조례로 정하는 제조시설, 저장시설(시멘트사일로를 포함한다), 유희시설, 그 밖에 이와 비슷한 것
10. 건축물의 구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물로서 건축조례로 정하는 것
11. 높이 5미터를 넘는 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제2호가목에 따른 태양에너지를 이용하는 발전설비와 그 밖에 이와 비슷한 것

천안시 건축 조례
제39조(공작물 등에의 준용)
② 영 제118조제1항제10호에서 “건축물의 구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물”이라 함은 옥상에 설치하는 물탱크·냉각탑 그 밖에 이와 유사한 것으로서 전체 하중이 10톤 이상인 것을 말한다.

파주시 건축 조례
제34조(옹벽 등 공작물에의 준용)
② 영 제118조제1항제10호에서 "건축물 구조에 심대한 영향을 줄 수 있는 중량물이란" 기존 건축물 위에 별도로 설치하는 적재하중 15톤 이상(2회 이상 나누어 설치하는 경우 기존에 설치된 중량과 공작물 설치를 위한 구조물의 중량을 포함한 무게를 말한다)인 시설물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말하며, 건축사가 구조안전을 확인해야 한다.
1. 냉각탑·종탑·물탱크·변전설비·화물인양기(화물 만재 때의 무게로 한다) (개정 2012.7.31)
2. 옥상조경을 위한 화단 등
3. 옥상에 설치하는 수영장
4. 그 밖에 건축구조 안전에 영향을 줄 수 있는 시설물

 

 

부동산 전문 변호사들은 아파트 등 공동주택에서 복도·계단·주차장 등 공용 공간을 개인이 점유해 독점적으로 쓰는 행위는 명백한 위법이라고 조언합니다. ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제10조 제1항에 따르면 아파트 공용공간은 구분소유자 전원의 공유에 속하기 때문에 한 입주자가 정당한 권원 없이 공용공간을 무단으로 점유·사용했다면 다른 입주자 권리를 침해하면서 부당이득을 얻은 것으로 간주하기 때문이다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제10조(공용부분의 귀속 등)
① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

 

 

공동주택관리법 제35조 제1항 1호에는 아파트 각 공간을 사업계획에 따른 용도 외에 다른 용도로 사용하려면 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고해야 한다. 이런 절차를 거치지 않고 입주민처럼 공용공간을 수영장 등으로 사용한다면 불법인 셈이다.

 

공동주택관리법
제35조(행위허가 기준 등)
① 공동주택(일반인에게 분양되는 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 입주자등 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자나 입주자등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하여야 한다.
1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

 

 

 

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