불법건축물의 점유취득시효 주장 가능할까?
l 점유취득시효의 개념 l
나모 모르는 사이에 누군가 내 땅 위에 무단으로 건축물을 건축하거나, 건축하였다면? 토지의 소유자 입장에서는 정말 황당한 일이 아닐 수 없습니다. 이때 토지의 소유자는 건축물의 소유자에게 철거 또는 토지의 사용료를 요구할 수 있습니다. 하지만 합의나 법적판결 없이 철거 등을 진행하면 오히려 형사상의 책임을 물을 수 있습니다. 물론 대화로 잘 해결되면 좋겠지만 그렇지 않은 경우가 많기에 최악의 경우에는 불법 건축물 일지라도 점유취득 시효를 주장할 수 있기에 건축물을 철거하려다 오히려 토지를 잃을 수 있습니다.
악의적인 경우 누군가 무단으로 20년간 해당 토지를 관리하며 점유해 왔다면 토지 점유취득시효가 인정될 수 있기에, 토지 소유권을 갖고 계신 경우 항상 주의해야 할 부분입니다. 토지 소유권자의 입장에서는 20년이 넘기 전에 해당 토지를 사용 중인 것을 알았다면 점유취득시효가 실행되지 않도록 대응하는 것이 중요합니다. 그래서 오늘은 불법 건축물의 점유취득시효 주장이 가능한지에 대해서 알아보고자 합니다.
부동산 점유취득시효란?
● 타인의 부동산을 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유한 사실 즉 , 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기함으로서 소유권을 취득할 수 있다. 또한 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득할 수 있다
제245조(점유로 인한 부동산 소유권의 취득 기간)
① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
※‘소멸 시효’는 일정 기간 자기 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 제도이고, ‘취득 시효’는 일정 기간 어떤 사실상의 점유 상태가 지속된 경우 권리 취득의 효과를 부여하는 제도
점유취득시효 성립요건
- 20년 동안 토지점유취득시효 충족
- 세금 납부 등 점유기간 동안 소유자로써의 책임을 다함
- 평온, 공연하게 점유
- 토지의 소유권자로부터 퇴거요청을 받았다면 무효
- 토지의 소유자가 월북을 했고, 임의로 해당토지를 점유한 경우 무단점유로 간주
- 일제강점기 일본인 소유의 토지는 점유취득 불가
점유취득시효를 주장하려면 ?
● 토지점유취득시효는 자주점유로 점유해야 소유권 획득가능. 점유취득시효를 인정받기 위한 중요한 요건이 하나 더 있습니다. 자주점유로 점유해야 한다는 점인데요. 자주점유를 주장하고 있지만 소유권이 타인에게 있다는 것을 알고 있는 악의적인 무단점유의 경우 자주점유를 인정하지 않습니다. 자주점유를 인정하기 위해서는 객관적이고 외형적인 입증 자료가 필요합니다.
※ 자주점유 : 자신이 해당 토지의 점유권을 가지고 있다고 믿는 상태에서 소유의 목적으로 점유
※ 타주점유 : 타인이 해당 토지의 점유권을 가지고 있다고 믿은 상태에서 관리자로서의 소유
점유취득시효를 주장하고 있다면?
만약 부동산의 소유권자가 존재하는데 해당 부동산을 불법·무단으로 점유하고 있는 상대가 점유취득시효를 주장하고 있는 경우라면, 소송을 진행해 반환(토지인도소송 ) 받을 수 있습니다. 하지만 현재 무단으로 부동산을 점유하고 있는 자가 다른 이에게 점유를 이전하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이것을 미리 방지하기 위해 점유이전금지가처분, 부동산처분금지가처분 신청을 소송이 진행되기 전 미리 신청하는 것이 좋습니다. 또한 불법 점유를 통해 수익이 발생한 것이 확인된다면 부당이득반환청구를 제기해 부당이득을 청구할 수 있습니다.
※ 토지인도소송 : 타인이 무단으로 점유하며 사용하고 있는 토지를 반환받기 위한 소송
※ 점유이전금지가처분 / 부동산처분금지가처분 : 부동산에 대한 인도·명도 청구권을 보전하기 위한 가처분 / 제3자에게 인도하는 걸 방지하고 소송에 승소했을 경우 권리를 유지하기 위함(제3자에게 인도되었다면 소송에 승소했더라도 판결문이 효력이 없어짐.)
출처(참조 및 인용 사이트) 목록
네이버 지식백과
법제처_국가법령정보센터
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