캠핑장(야영장업) 건축 시 주의사항

 

캠핑장(야영장업) 건축 시 주의사항

 

 

 

캠핑장을 운용하고자 하려면 건축 설계사무소(건축인허가), 토목 설계사무실(개발행위허가(산지전용+환경영향성평가 포함)), 건축시공업체(관리동, 대지조성의 토목공사), 글램핑 또는 카라반 제작 및 설치업체 등 여러 업체와의 협의가 필요합니다. 전문분야를 잘모르시는 건축주는 이들 업체들을 직접 협의하고 확인하셔야 하기 때문에 시행착오를 겪을 수 밖에 없습니다. 오늘은 캠핑장업 등록 과정에서 발생 할 수 있는 문제에 대해서 알아보고자 합니다. 

 

 

● 건축 설계사무소 업무범위 협의

야영장인·허가에서 설계사는 소는 기본적으로 관리 동의 인허가를 담당합니다. 즉, 설비(전기, 기계, 통신) 설계의 범위도 관리동에 한정된다는 말과 같습니다. 최근 캠핑장 설계에서도 캠핑장 전체 사이트에 대한 개별 전기, 통신 등 설비도 포함시켜 견적을 하였으나 건축주의 요청으로 관리동에 한해서만 계약이 진행된 경우도 있습니다. 하지만 공사 시 본인이 캠핑장이나, 시공에 관한 지식이 있고 관리할 역량이 있으면 문제가 발생하기 않겠지만 그렇지 않은 경우 시공사 선정에서부터 정확한 견적이 불가능하고, 정확한 기준이 되는 도면이 없다 보니 추후 공사 중에도 변경이 잦아 마찰이 발생하고는 합니다. 관리동에 국한된 업무범위 or 사이트 전체에 대한 설계 및 계획 즉, 실질적인 업무범위에 대해서 생각해 봐야 합니다.

 

● 토목 설계사무소 업무범위 협의

기본적으로 토목설계사무실에서는 개발행위, 산지전용 등 토지와 관련된 인허가를 담당합니다. 그 밖에도 야영장 사이트의 기본적인 내부 차로, 사이트 위치 등 땅에 대한 계획을 반영하여 인허가를 진행하게 됩니다. 해당 분야의 전문가라도 계획을 실행하다 보면 중간중간 변경이 생기게 됩니다. 야영장 부지를 조성하는 일도 처음에는 계획으로 진행하다 중간중간 건축주의 생각, 주변 상황 등의 변경으로 계획을 변경하게 됩니다. 이때 그냥 변경할 수 있는 것이 아니라 토목설계사무실의 협조 및 자문이 필요하게 되며 추가적으로 설계변경비가 발생할 수 있습니다. 사전에 준비를 철저히 하더라도 공사 중 변경이 발생할 수도 있기에 사전에 변경의 범위 및 변경비에 대한 협의도 진행해 추후 발생할 수 있는 갈등의 원인을 차단하는 것도 중요합니다. 

 

● 시공자의 업무범위 협의

토목, 관리동 등 전체 공정을 특정 시공사에 전체 일임했을 경우와 그렇지 않은 경우 발생할 수 있는 문제점들이 있습니다. 간혹 관리동을 컨테이너 제작 업체를 통해 대표 시공업체와는 별도로 계약을 하고 진행하는 경우가 있습니다. 이때, 사전에 해당 업무범위를 명확하게 하지 않으면 공사 도중 여러 문제가 발생하게 됩니다.  예를들어 기초타설의 경우 일반적으로 컨테이너 제작업체에서는 진행을 하지 않습니다. 그리고 전기, 통신 메인분전반과 정화조 설치 연결 등 건축물의 기반시설에 관한 시공은 대표시공사에서 진행을 해줘야 하기에 사전에 업무범위 및 내역에 포함해야합니다. 그렇지 않으면 추후 시공사같의 업무범위가 겹치는 부분에서 문제가 발생하고 생각지 못한 추가적인 비용이 발생하기도 합니다.

 

● 정화조 용량 산정범위 확인 

관리동에 한해서만 인허가를 진행 요청하여 관리동에 대한 오수량 산정, 그리고 야영장이기에 기본적인 사이트에 대한 면적에 따라 오수량을 산정하여 인허가를 진행하게 됩니다. 하지만 인허가 시 야영장 사이트 계획은 말그대로 인허가를 위한 개략적인 배치로 진행되는 경우가 많습니다. 추후 실질적인 공사 시 세부적인 계획, 카라반, 글램핑 등 많은 변화가 발생합니다. 이때 주의 해야할 점은 일반 오토사이트, 카라반, 글램핑에 대한 오수량 산정기준이 상이하기 때문에 추후 영업등록을 위한 최종 면적으로 오수량을 산정하여 정화조 설치를 진행해야합니다. 설계사무소는 납품 후 발생하는 일이기 때문에 변경여부를 인지하지 못하기 때문에 시공사, 건축주가 이점을 알고 대응해야 합니다. 추가적으로 야영장 시설로 수영장 등 오수발생이 되는 시설을 설치 할 경우 추가적으로 정화조 용량에 반영해야하니 정화조 업체 선정 후 면밀히 검토가 필요합니다. 

 

●  글램핑, 카라반 설치 시 건축인허가 담당부서와 야영장업 영업허가 부서와의 협의

천안 지역의 경우  "글램핑, 카라반 등의 설치는 문화관광 진흥법에 의거 시설 및 영업 등록을 진행하고 관련 기준에 적합하도록 등록하여 야영장 시설로 운영하고 있다면 건축법에서 말하는 건축물이나 가설건축물로 보지 않고 추후 민원이 접수되어도 불법건축물로 판단하지 않는다" 라는 답변을 받았습니다. 하지만 다른 지자체에서는 가설 건축물로 신고를 하여 처리는 하는 경우도 있다고 합니다. 즉, 지자체 마다 글램핑, 카라반 설치 문제에 대해서 기준을 다르게 적용되고 있어 사전 확인이 필요합니다. 사업 시행 전 건축인허가 부서, 야영장업 등록(허가)담당 부서 양쪽의 확인이 필수적으로 이루어 져야 합니다. 

 

●  관리동의 필요한 실 면적 등 실질적인 운영을 위한 규모 파악

관리동을 설계하기 전 작은 규모의 관리 동이지만 필요한 공간에 대한 실직적인 면적에 대해서 사전 검토가 먼저 이루어져야 합니다. 야영장 운영 방식이나 규모에 따라 필요한 공간 면적이 달라지기에 공사 시작 후 변경으로 인해 공사기간이 늘어나거나, 추가적인 설계비가 발생할 수 있습니다.

●  글램핑 내 화장실, 샤워실 설치

글램핑 내부에 화장실을 설치하고자 하는 경우에 지역에 따라 불가능하거나, 화장실 범위에 한해서 건축 인허가를 진행해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 지자체마다 글램핑 내 화장실 설치 문제에 대해서 기준을 다르게 적용되고 있어 사전 확인이 필요합니다. 사업 시행 전 건축 인허가 부서, 야영장업 등록(허가) 담당 부서 양쪽의 확인이 필수적으로 이루어져야 합니다.

 

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캠핑장 허가조건과 시설의 종류 : 캠핑장 인허가

 

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